水生态治理项目可行性研究报告_现代农业生态体验园项目可行性研究报告
现代农业生态体验园项目 （下载可编辑、甲级资质单位编制） 可行性研究报告 二〇一九年二月 目 录 第一章 项目总论 1 1.1 项目概况 1 1.1.1 项目名称 1 1.1.2 项目性质 1 1.1.3 项目单位 1 1.1.4 项目建设地址 1 1.1.5 项目简介 1 1.1.6 项目建设内容 2 1.1.7 项目建设工期 3 1.1.8 投资估算 3 1.1.9 财务效益评价 4 1.2 业主单位 5 1.3 编制依据与编制范围 5 1.3.1 编制依据 5 1.3.2 编制范围 6 第二章 背景及必要性 8 2.1 项目建设背景 8 2.1.1 国家及地方政策大力推动农业产业融合发展 8 2.1.2 XX市大力推进柑橘产业的发展 12 2.1.3 我国土地流转进程加速，农业步入规模经营新常态 12 2.1.4 新型农业发展迅速 13 2.1.5 项目农产品行业综合效益显著 14 2.2 项目建设的必要性 15 2.2.1 增加农民收入，全面实现脱贫攻坚战略的需要 15 2.2.2 响应国家及地方政府农业旅游政策的需要 16 2.2.3 实施精准扶贫的需要 16 2.2.4 促进农业产业结构调整，经济可持续发展 17 2.2.5 推动新农村建设的需要 17 第三章 行业现状及市场分析 19 3.1 行业现状及发展趋势 19 3.1.1 乡村旅游业现状及发展趋势 19 3.1.2 我国柑橘行业现状及发展趋势 21 3.2 市场分析 24 3.2.1 市场定位 25 3.2.2 市场容量分析 25 第四章 项目业态 27 4.1 项目定位 27 4.2 种养殖基地 28 4.2.1 褚橙采摘园 28 4.2.2 水产垂钓园 29 4.3 接待休闲区 30 4.3.1 游客接待中心 30 4.3.2 农家乐 31 4.3.3 飘香荷园 33 4.3.4 观景长廊 33 4.4 户外游乐场 33 4.5 商贸服务综合区 34 4.5.1 分拣中心 34 4.5.2 冷链仓储中心 35 4.5.3 物流配送中心 36 4.5.4 电商服务中心 36 4.6 配套设施 36 第五章 建设内容及规模 38 5.1 项目建设原则 38 5.2 项目建设规模及内容 38 5.3 项目分期建设内容 39 第六章 项目选址及条件 41 6.1 项目选址 41 6.1.1 选址原则 41 6.1.2 选址 41 6.2 建设条件 42 6.2.1 项目区概况 42 6.2.2 自然地理条件 42 6.2.3 自然资源 43 6.2.4 旅游资源 44 6.2.5 交通条件 45 6.2.6 社会经济条件 45 第七章 建筑设计方案 47 7.1 指导思想 47 7.2 平面布置 47 7.1.1 总平面布置方案 47 7.1.2 竖向布置 48 7.1.3 管线规划 48 7.3 建筑设计方案 48 7.3.1 设计依据 48 7.3.2 设计标准 49 7.3.3 建筑设计 50 7.3.4 无障碍设计 50 7.4 结构方案 51 7.4.1 设计依据 51 7.4.2 设计要求 51 7.4.3 楼屋面均匀活荷载标准值 52 7.4.4 基础设计 52 7.4.5 主体结构设计 52 7.5 交通组织 53 7.6 公用辅助工程方案 54 7.6.1 供电系统 54 7.6.2 通讯、电视、网络系统 55 7.6.3 给排水设施 55 7.6.4 消防设计 56 第八章 环境保护 58 8.1 设计依据 58 8.2 主要污染 58 8.2.1 施工期主要污染 58 8.2.2 运营期主要污染 59 8.3 污染防治措施 62 8.3.1 施工期污染防治措施 62 8.3.2 运营期污染防治措施 63 8.4 环境保护评价 69 第九章 节水与节能减排 71 9.1 编制原则 71 9.2 编制依据 71 9.3 节能措施 71 9.3.1 建筑节能 72 9.3.2 设备节能 72 9.3.3 节水措施 73 第十章 项目建设进度 74 10.1 项目建设工期 74 10.2 项目实施进度安排 74 10.3 项目管理 74 第十一章 招标管理 76 11.1 项目招标 76 11.2 项目招标目的 76 11.3 招标原则及招标方案 76 11.3.1 招标原则 76 11.3.2 招标范围 77 11.3.3 招标程序 77 第十二章 组织机构与劳动定员 80 12.1 组织机构设置 80 12.1.1 项目建设阶段机构设置与职能 80 12.1.2 项目运营期组织机构 80 12.2 劳动定员及岗位职责 81 12.3 人员来源及员工培训 81 12.4 利益联结机制 82 第十三章 投资估算与资金筹措 84 13.1 投资估算依据 84 13.2 投资估算 84 13.2.1 总投资估算 84 13.2.2 一期投资估算 86 13.2.3 二期投资估算 87 13.2.4 三期投资估算 89 13.2 资金筹措计划 89 第十四章 财务评价 90 14.1 财务假设 90 14.2 财务预测 90 14.2.1 收入预测 90 14.2.2 成本预测 93 14.2.3 利润预测 95 14.2.4 现金流量预测 96 14.4 财务效益评价 98 14.4.1 全部投资现金流量分析 98 14.4.2 盈利能力分析 98 第十五章 社会效益分析 100 15.1 促进地方经济发展，提升当地旅游形象 100 15.2 扩大就业渠道和容量 100 15.3 提高农民科学文化素质，改善农民生活 101 15.4 增加地方财政收入 101 第十六章 风险分析 102 16.1 市场风险与控制 102 16.2 资金风险与控制 103 16.3 管理风险与控制 103 16.4 技术风险与控制 104 第十七章 结论及建议 105 17.1 结论 105 17.2 建议 106 第一章 项目总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 xxxxxxx现代农业生态体验园 1.1.2 项目性质 新建 1.1.3 项目单位 xxxx农业开发有限公司 1.1.4 项目建设地址 XX市XX区XX镇XX村7组、8组 1.1.5 项目简介 本项目是由xxxx农业开发有限公司投资约10815.45万元建设的现代农业生态体验园，根据项目单位发展规划，规划流转约1000亩土地用于种植优良品种褚橙（980亩）与养殖水产（20亩）：褚橙种植是对当地的红橙品种进行丰富、优化改良，并将示范种植基地用于游客采摘；
水产养殖内容主要包括淡水鱼、虾等，供游客垂钓、点杀。同时规划102亩土地，用于为示范种植与采摘基地、水产养殖基地建设配套接待设施，主要建设游客接待中心、农家乐、飘香荷园、户外游乐场、商贸服务中心等，满足游客食宿、游玩，以及服务于周边种植户的冷链仓储、物流运输、电商商家办公等。
1.1.6 项目建设内容 本项目建设内容主要分为两大部分，包括种养殖基地，商贸与接待服务区，详见下表：
表1-1 项目建设内容 序号 建设内容 单位 占地面积 建筑面积 一 种养殖基地 亩 1000 1 褚橙采摘园 亩 980 2 水产垂钓园 亩 20 二 接待与商务服务 1 商贸服务综合楼 m2 9900 14800 1.1 分拣中心 m2 3000 3000 1.2 冷链仓储中心 m2 2700 5200 1.2.1 冷库 m2 2500 5000 1.2.2 设备机房 m2 200 200 1.3 物流配送中心 m2 3000 3000 1.4 电商服务中心 m2 1200 3600 2 接待休闲区 m2 18833.35 9600 2.1 游客接待中心 m2 1200 1200 2.2 农家乐 m2 2300 8400 2.2.1 餐饮与棋牌服务 m2 800 2400 2.2.2 乡村民宿 m2 1500 6000 2.3 飘香荷园 m2 3333.35 / 2.4 观景长廊 m2 12000 3 户外游乐场 m2 16666.75 4 绿化 m2 8160.04 / 5 配套用房 m2 200 200 6 生态停车场 m2 4800 / 7 道路 m2 9440.2 / 8 合计 m2 68000.34 24600 1.1.7 项目建设工期 本项目建设工期为5年，即2018年4月至2023年3月，详见表10-1。
1.1.8 投资估算 本项目总投资10815.45万元，其中工程费用7303.25万元，设备费用1800万元，前期工程费1602万元，土地费用110.2万元。详见下表，分期投资估算见表13-2~13-4。
表1-2 项目总投资估算（单位：万元） 序号 项目或费用名称 技术经济指标 费用（万元） 单位 数量 单价（元） 一 工程费用 7303.25 1 种养殖基地 亩 573.90 1.1 褚橙采摘园 亩 548.80 1.1.1 种苗 亩 980.00 3300.00 323.40 1.1.2 农药化肥 亩 980.00 300.00 29.40 1.1.3 人工 亩 980.00 2000.00 196.00 1.2 水产垂钓园 亩 25.10 1.2.1 池塘水利工程 亩 20.00 12000 24.00 1.2.2 鱼苗 亩 20.00 550 1.10 2 商贸服务综合楼 m2 14800.00 1500.00 2220.00 3 接待休闲区 m2 3265.34 3.1 房屋建筑 m2 9600.00 1800 1728.00 3.2 飘香荷园 m2 3333.35 1600 533.34 3.4 观景长廊 m2 12000.00 400 480.00 4 户外游乐场 m2 16666.75 300 500.00 5 配套用房 m2 200.00 1200 24.00 6 总图工程 m2 720.01 6.1 绿化 m2 8160.04 300.00 244.80 6.2 生态停车场 m2 4800.00 400.00 192.00 6.3 道路 m2 9440.20 300.00 283.21 二 设备费用 1800.00 三 前期工程费 1602.00 1 可行性论证 35.12 2 勘查设计 140.46 3 填方 m3 1426417.20 10.00 1426.42 四 土地费用 亩 1102.00 1000.00 110.20 五 合计 10815.45 1.1.9 财务效益评价 项目预测10年期内的主要财务指标预测如下：
表1-3 项目总财务效益表 项目 指标 项目投资财务内部收益率(%) 5% 项目投资回收期(含建设期) 8.29年 项目投资财务净现值（ic=4%） 363.54万元 项目年均营业收入（万元） 3227.04 项目年均净利润（万元） 1027.03 净利润率（%） 31.83 从上述财务评价指标数值来看，本项目在财务上是可行的。
1.2 业主单位 公司名称：xxxx农业开发有限公司 法定代表人：刘辅明 注册资本：1000万元 注册地址：XX市XX区XX镇楠木村3组57号 经营范围：农业开发；
种植，销售水果、花卉、苗木（不含苗木种植）、蔬菜；
旅游开发；
水产养殖及销售（不含水产苗种）；
园林绿化养护管理；
食用农产品初加工及销售（进线挑选、整理、捆扎、清洗、晾晒）；
利用互联网销售食用农产品。（须经审批的经营项目，取得审批后方可从事经营） 1.3 编制依据与编制范围 1.3.1 编制依据 1． 《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》 2． 《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》 3． 《农村产业融合发展试点示范实施方案》 4． 《XX市“十三五”规划》 5． 《国务院关于印发全国国土规划纲要（2016—2030年）的通知》 6． 《全国对口支援三峡库区合作规划（2014-2020年）》 7． 《XX市经济作物发展“十三五”规划（2016—2020年）》 8． 《XX市农业农村发展“十三五”规划》 9． XX市农业委员会等7部门《关于用好农业农村发展用地政策促进农民增收的指导意见（试行）》 10． 国家发展和改革委员会办公厅计办投资[2002]15号文发布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》 11． 国家发展改革委、建设部发改投资[2006]1325号文发布的《建设项目经济评价方法》和《建设项目经济评价参数》 12． 国家有关种植、旅游的法规、标准及规范 13． 项目建设单位、当地政府提供的相关资料 1.3.2 编制范围 本可行性研究报告对xxxxxxx现代农业生态体验园基础建设工程的必要性和可行性进行研究，对种植与乡村旅游行业的发展现状、趋势与市场前景进行分析；
对项目建设内容等进行分析和描述；
概述项目的建设方案；
并对项目建设的基础设施条件及环境保护、安全卫生、消防、节能等作简要论述，在此基础上对项目总投资进行分析估算，对技术经济指标进行分析和评价，同时分析项目的社会效益与风险，并就风险提出对策。
第二章 背景及必要性 2.1 项目建设背景 2.1.1 国家及地方政策大力推动农业产业融合发展 改革开放以来，我国城镇化进程不断加快，城镇化率不断提高，导致农场优质人力资源明显减少，制约了农村的发展，城乡差距逐渐加大。为了减小城乡差距，国家及地方政府提出了发展现代农业的规划，并颁布了诸多政策大力支持农业发展。
1.国家及地方政策、规划 （1）《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》——2018年中央一号文件 文件提出，走中国特色社会主义乡村振兴道路，让农业成为有奔头的产业，让农民成为有吸引力的职业，让农村成为安居乐业的美丽家园。文件确定了实施乡村振兴战略的目标任务：到2020年，乡村振兴取得重要进展，制度框架和政策体系基本形成；
到2035年，乡村振兴取得决定性进展，农业农村现代化基本实现；
到2050年，乡村全面振兴，农业强、农村美、农民富全面实现。
大规模推进农村土地整治和高标准农田建设，稳步提升耕地质量，强化监督考核和地方政府责任。加强农田水利建设，提高抗旱防洪除涝能力。实施国家农业节水行动，加快灌区续建配套与现代化改造，推进小型农田水利设施达标提质，建设一批重大高效节水灌溉工程。加快建设国家农业科技创新体系，加强面向全行业的科技创新基地建设。深化农业科技成果转化和推广应用改革。加快发展现代农作物、畜禽、水产、林木种业，提升自主创新能力。
文件强调，坚持农业农村优先发展。把实现乡村振兴作为全党的共同意志、共同行动，做到认识统一、步调一致，在干部配备上优先考虑，在要素配置上优先满足，在资金投入上优先保障，在公共服务上优先安排，加快补齐农业农村短板。
（2） 《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》 指导意见指出：发展农业生产性服务业，鼓励开展代耕代种代收、大田托管、统防统治、烘干储藏等市场化和专业化服务。支持农村特色加工业发展。加快农产品冷链物流体系建设，支持优势产区产地批发市场建设，推进市场流通体系与储运加工布局有机衔接。在各省（区、市）年度建设用地指标中单列一定比例，专门用于新型农业经营主体进行农产品加工、仓储物流、产地批发市场等辅助设施建设。健全农产品产地营销体系，推广农超、农企等形式的产销对接，鼓励在城市社区设立鲜活农产品直销网点。加强统筹规划，推进农业与旅游、教育、文化、健康养老等产业深度融合。积极发展多种形式的农家乐，提升管理水平和服务质量。建设一批具有历史、地域、民族特点的特色旅游村镇和乡村旅游示范村，有序发展新型乡村旅游休闲产品。
（3）国家发展改革委等七部门联合印发《农村产业融合发展试点示范实施方案》 国家发展改革委员会等七部门联合印发《农村产业融合发展试点示范实施方案》，《方案》指出创新产业融合投融资机制，拓宽资金渠道。允许利用一定比例土地，按规划开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。综合运用奖励、补助、税收优惠等政策，鼓励金融机构与新型农业经营主体建立紧密合作关系，推广产业链金融模式，加大对农村产业融合发展的信贷支持。把闲置和低效利用的农村资源、资金优化用于农村产业融合发展。
（4）《XX市“十三五”规划》 《规划》提到，推进农业结构调整，优化种植结构，在保障全市基本口粮安全的前提下适当增加经济作物种植面积。构建现代农业产业体系，优化产业发展布局，因地制宜发展蔬菜、柑橘、生态渔业、草食牲畜、茶叶、中药材、调味品、木本油料、伏淡季水果、蚕桑、烟叶等特色产业。
以三峡库区为重点，改造老果园100万亩，新建标准化柑橘果园50万亩，打造“晚熟”“橙汁”两大品牌，建设万州、忠县、开县、云阳、奉节、巫山、渝北、长寿、涪陵、江津等十大柑橘产业基地，建设梁平、垫江、长寿、丰都四大名柚基地，建设潼南等柠檬基地。到2020年，全市柑橘基地面积达到330万亩（其中晚熟柑橘150万亩以上，橙汁加工能力达到100万吨以上），总产量达到330万吨，建成中国最大的晚熟柑橘基地和橙汁加工基地。
2. 产业政策 （1）《国务院关于印发全国国土规划纲要（2016—2030年）的通知》 《通知》提出，着力建设非粮作物优势区。合理确定非粮作物种植用地规模和布局，统筹协调与主要粮食作物种植用地关系，稳步发展标准化、良种化、产业化、机械化生产示范基地。着力稳定棉花种植面积，大力发展油菜等油料作物生产，推进甘蔗等糖料生产基地建设，发展高产速生天然橡胶种植，提高苹果、柑橘等优势果品产业基地竞争力。以内蒙古中东部、京津冀和黄淮海平原、长三角地区、黄土高原、西南地区、西北地区及华南和东南沿海为主体，建设非粮作物优势区。
（2）《全国对口支援三峡库区合作规划（2014-2020年）》 支持发展生态农业。做大做强以柑橘为主的水果产业，大力发展茶叶、榨菜、中药材、肉牛、肉羊等特色农产品，稳定生猪生产，拓展农产品深加工，加强生态环境保护，推进品牌建设，提高农产品附加值。继续支持库区改变耕作和养殖方式，加强配套基础设施建设，促进生态农业园（区）建设。积极引进适用技术和优良品种，推进农畜品种改良，结合土地消纳能力，提升规模养殖效益。深化产学研合作，因地制宜，促进农业现代化。
国家有关部门要继续加强对库区农业发展的支持，推进水利等基础设施建设，完善农业技术的推广和培训体系，培育特色优势农业产业；
根据三峡后续工作规划确定的生态农业园建设重点，在实施农业综合开发、农村基础设施改造、小型农田水利建设等专项时，加大对园区道路、供电、高效节水灌溉、泵站、灌排渠系、温室、圈舍、污废物收集处理及综合利用等设施建设的支持力度。
2.1.2 XX市大力推进柑橘产业的发展 （1）《XX市经济作物发展“十三五”规划（2016—2020年）》 《规划》确定十三五期间，XX市经济作物发展确定“511”的总体目标，以柑橘、茶叶、中药材、伏淡季水果、花卉苗木5大经济作物产业为重点，种植面积超1000万亩，综合产值超1000亿元。
到2020年，全市柑橘基地面积达到330万亩，新建30万亩，改造20万亩，总产量达到330万吨，橙汁加工能力达到100万吨，综合产值达到300亿元，培育年产值超亿元的柑橘龙头企业25家。把重庆柑橘打造成中国柑橘第一品牌和全市第一优势特色产业，形成“五个最大、一个第一”格局，即最大的晚熟柑橘基地、全国最大的橙汁加工基地、最大的柑橘科技创新高地、最大的种苗生产集散基地、最大的柑橘休闲旅游基地和全国第一个柑橘非疫区。
（2）《XX市农业农村发展“十三五”规划》 坚持“鲜食与加工配套，新建与改建结合”的思路，打造“晚熟”“橙汁”两大品牌。以三峡库区为重点，建设万州、忠县、开州、云阳、奉节、巫山、渝北、长寿、涪陵、江津等十大柑橘产业基地，梁平、长寿、丰都、垫江四大名柚基地。培育壮大龙头企业，提升加工水平和档次。鼓励利用柑橘园发展休闲农业与乡村旅游，建立从育苗到加工、销售、休闲的全产业链。
2.1.3 我国土地流转进程加速，农业步入规模经营新常态 2008年，党的十七届三中全会召开，通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，农村流转土地承包经营权得到允许。
2016年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》。《意见》顺应农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿，将土地承包经营权分为承包权和经营权，实行所有权、承包权、经营权分置并行。“三权分置”更好的维护了农民集体、承包农户、经营主体的权益，促进了土地流转的进一步发展，为发展农业现代化、增加农民收入、建设社会主义新农村提供坚实保障。
根据农业部资料显示，我国土地流转总体呈现加快态势，2007年我国土地流转面积约为6372万亩，仅占家庭承包耕地总面积的5.2%。截至2015年底，全国家庭承包耕地流转面积达到4.47亿亩，占家庭承包经营耕地总面积的33.3%，比2014年提高10.9个百分点。
2.1.4 新型农业发展迅速 随着国家及地方政府对发展农业的重视并颁布多项政策及规划，我国农业得到迅速发展，生态农业、休闲农业等新兴农业模式层出不穷。
生态农业是一个农业生态经济复合系统，将农业生态系统同农业经济系统综合统一起来，以取得最大的生态经济整体效益。它也是农、林、牧、副、渔各业综合起来的大农业，能够较强适应经济的快速发展。
休闲农业是利用农业景观和农业生产条件，发展观光、休闲、旅游的一种新型农业生产经营形态，也是深度开发农业资源潜力，调整农业结构，改善农业环境，增加农业收入的新途径。2001年以来，休闲农业得到较快的发展且开始走向规模化、规范化经营，休闲农业已经从最早的农家乐发展到现在的休闲农庄、生态农园等，农业功能已经从单纯的观光拓展到休闲、旅游等多个功能 2.1.5 项目农产品行业综合效益显著 我国农产种植行业经历近半个世纪的发展，发展迅速，我国种植业产量多年来一直稳步发展。
1.生态效益 发展农产业对合理利用国土资源有着重要作用。发展农产业有利于保持农业生态平衡，实现农业生产各部门的良性循环。
2. 经济效益 早果丰产性极强，当年种植的苗，第二年就可少量挂果，第三、四年就有一定产量，第五年进入丰产期，每667平方米（1亩）产量可达3500千克以上。若按市场最低价10元/千克计算，每667平方米收入为35000元。②投资预算：每667平方米栽植种苗110株，按目前30元/株，种苗需要投资3300元;每667平方米果园每年需农药、化肥等费用约300元，5年共计1500元;人工费用每年每667平方米约需2000元，5年共计10000元。③纯收入：每667平方米纯收入约20200元（35000-3300-1500-10000=20200元），效益十分可观。
3.社会效益 该项目的实施将显著增加该地区人民群众收入，采用最新的精准扶贫模式和农业产业链发展模式，真正从实处出发，实现有策略性的达到精准扶贫到人。随着项目的推进和顺利实施，加入的农户收入将稳步增长，该地区的生活水平必将随之提高，从而带动该地区消费业、城镇建设、运输业等的飞跃发展，从而增加就业机会。同时，本项目的成功实施将有效提高资源利用率，稳定农民的收入，减轻农业生产强度，节省劳动力，传统农业所需的劳动力减少，农业生产成本降低，农村剩余劳动力逐步转向非农产业，形成多种就业形式，增加农民增收渠道。
4.自身价值 柑橘果实营养丰富，色香味兼优，既可鲜食，又可加工为各种制品。柑橘长寿、丰产稳产、经济效益高。柑橘的益处广泛，如：降低患肝癌、心脏病、中风和糖尿病风险，抗癌症等。
2.2 项目建设的必要性 2.2.1 增加农民收入，全面实现脱贫攻坚战略的需要 习近平总书记指出全面建成小康社会最艰巨最繁重的任务在农村，特别是在贫困地区。中央连续多年的“一号文件”均把支农、惠农、强农方面作为全国经济工作的重中之重，“三农”工作仍将作为各级政府工作的重中之重。随着国民经济的发展和国家综合实力的提高，“三农”问题已经被摆到经济社会工作中非常重要的层面上，“三农”问题解决的好坏，直接影响到全面建设小康社会和社会主义新农村建设宏伟目标的实现，影响千百万农民的切身利益和农村经济社会的长治久安，项目以招募务工等多种方式为当地农户增收，全面实现脱贫攻坚需要。
2.2.2 响应国家及地方政府农业旅游政策的需要 为了减小城乡差距、发展现代化农业，国家及地方政府颁布了《全国农业现代化规划》、《全国生态旅游发展规划》等多项政策，并提出了休闲农业、生态农业、旅游农业等多种农业模式。试图通过休闲农业的发展实现乡村基础设施的更新换代和一二三产业的相互融合。
本项目的建设积极响应了国家的号召，通过将农业种植、户外拓展与观光旅游业相互结合，为遵义市地区的农业提供了新型农业发展模式的先例，有利于在遵义市乃至全国形成一股观光旅游潮，进而对地区农业的现代化发展提供助力。
2.2.3 实施精准扶贫的需要 企业抓住土地流转政策和土地流转的政策机遇，发展具有较强竞争力的特色林业产业，带动贫困户参与现代农业产业，实现脱贫致富，同时实现农业转型升级。“土地流转+产业造血”这一方式已经成为推动精准扶贫的有效方式。
项目的实施，不仅带来了就业增收机会，更带来了技术。农户可通过在企业工作，接触到较为先进的生产技术、生产理念。另一方面，土地流转将土地经营权从农户流转至企业，农户从土地流转中获得收入的同时，对于自身工作也有了更多的选择。
2.2.4 促进农业产业结构调整，经济可持续发展 项目所在地周边乡镇地区农村经济结构单一，规模小，农民经济来源有限，缺少规模化的产业经营。通过项目建设，实施褚橙种植以及建设规范化种植基地，培育优良适应本地的特色褚橙品种；
促进农业产业结构的调整增加和拓展就业岗位以及就业渠道，确保项目所在地乡镇经济可持续发展。
2.2.5 推动新农村建设的需要 新农村建设是我国近年来的一项重要国策，也是农村发展的必然趋势。建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务，是统筹城乡发展和以工促农、以城带乡的基本途径，是缩小城乡差距、扩大农村市场需求的根本出路。
本项目通过结合和平社区实际情况，大力发展休闲农业，对促进农村生产发展、提高农民生活水平、建设美丽乡村等都有着十分重要的意义。
1.发展休闲农业，可以充分开发农业资源，调整和优化产业结构，延长农业产业链。
2.发展休闲农业，可带动农村运输、餐饮、住宿、商业及其他服务业的发展，促进农村劳动力转移就业，增加农民收入，致富农民。
3.发展休闲农业，还可促进城乡人员、信息、科技、观念的交流，增强城里人对农村、农业的认识和了解，加强城市对农村、农业的支持，实现城乡协调发展。
第三章 行业现状及市场分析 3.1 行业现状及发展趋势 3.1.1 乡村旅游业现状及发展趋势 国家旅游局大力发展乡村旅游，将乡村旅游发展成为了我国旅游的一个新亮点。同时，由于我国经济的发展，人民生活水平的提高以及闲暇时间的增多，也促进了旅游业的兴起，乡村旅游业也发展迅速。
图3-1 2011-2017年我国旅游人次及收入预测表 数据来源：国家统计局 随着我国现代化、城市化进程加快，经济高速发展，消费结构转变，人们生活水平日益提高，乡村旅游作为一种新兴旅游形式方兴未艾，逐渐成为推动经济增长的重要动力。根据官方数据统计，2008年来乡村旅游发展迅速，乡村旅游人次已从2008年的3.00亿人次增长至2017年的25亿人次，乡村旅游占比已从2008年的17.54%上升至2017年的50%，乡村旅游消费规模超过1.4万亿元，约占全国旅游总收入的四分之一，直接从业人员845万人，带动672万户农民受益，户均年收入超过6万元。
图3-2 2011—2017年全国乡村旅游人次 数据来源：国家统计局 乡村旅游就是将农业与旅游相结合，将传统的农业转变成为休闲农业的一种旅游方式。这种旅游方式，以城镇所不具备的自然和人文景观来吸引城镇旅游爱好者，通过满足他们休闲和回归自然的需求而获取经济效益。随着旅游业的整体发展，乡村旅游也得到了较大的发展。目前，我国各地开展的乡村旅游均在朝着融观赏、考察、学习、参与、娱乐、购物和度假于一体的综合性发展方向。
万州旅游资源丰富。著名的有：鬼斧神工的绮丽景观“亚洲第一瀑”——万州大瀑布、潭獐峡峡谷型风景区；
清新自然的铁峰山国家森林公园、王二包森林公园；
蕴藏深厚人文积淀的太白岩、天生城、都枥山；
幽深莫测的盐井龙洞；
具有独特民俗民风的罗田古镇、悦君山寨堡文化、恒合高山土家族乡村旅游区等等。
2016年，接待国内游客1008.41万人次，增长3.1%；
国内旅游总收入51.59亿元，增长3.2%。接待入境游客3.77万人次，国际旅游外汇收入624.04万美元，下降9.2%。国家AAA级及以上景区达7处。成功承办第七届中国长江三峡国际旅游节，“平湖万州”被央视评为“新三峡”十大旅游新景观。
在国家大力开展“旅游+农业”相结合的乡村旅游发展模式下，在万州大量的旅游市场环境中，本项目的建设具有广阔的市场前景。
3.1.2 我国柑橘行业现状及发展趋势 1.种植与产量 2016年全国柑橘总面积2560.8千公顷(3841.2万亩)，比上年增加48.0千公顷，增长近2.0%。全国柑橘总产量3764.9万吨，比上年增加104.8万吨，增长2.86%，增长幅度比上年下降近两个百分点。我国柑橘种植面积广，但主要集中在南方地区，我国柑橘产业带分布明显，主产区优势地位明显。其中广西、湖南、广东、湖北、四川、福建、江西、重庆、浙江总产量达3588.7万吨，占全国主产区总产量的95.32%，其他省市176.2万吨，占总产量的4.68%。面积位居全国前三名的有湖南、广西、江西，产量位居全国前三名的是广西、湖南、广东。
图3-3 2010-2016我国柑橘产量 我国柑橘种类主要以宽皮柑橘为主、其次是甜橙、柚类。按照种类划分，2016年桔的总产量1304.4万吨，柑的总产量1213.4万吨，橙的总产量702.7万吨，柚的总产量460.9万吨。其中宽皮柑橘占柑橘总产量的69%，橙类占18%，柚类和其它占11%，其他品种占2%。在国内市场销售的主要品种有脐橙、血橙、夏橙、普通甜橙;宽皮柑橘柑类的温州蜜柑、杂柑等;橘类的砂糖橘、南丰蜜桔、椪柑、本地早、红橘等;柚类的琯溪蜜柚、沙田柚等。
2.进出口情况 2016年柑橘出口总产量93.4万吨，同比增长1.5%，较去年增长了7.6个百分点。出口金额13.04亿美元，同比增长3.6%，出口主要种类是柚类，出口单价为1396美元/吨，比上年增长29美元/吨，增长2个百分点。2016年，柑橘进口总量29.6万吨，同比增长37.6%，进口金额3.55亿美元，同比增长32.8%，进口快速增长，进口种类主要是鲜橙类。
我国是柑橘罐头出口大国，2016年柑橘罐头出口量31.0万吨，同比降低2.5%，较上年下降3.4个百分点，出口金额3.2亿美元，同比下降1.9%，我国橘罐头的进口量一直不大，2016年只有2233吨，同比增长16.4%，进口金额566万美元，同比增长13.0%。
浓缩橙汁的进口量明显大于出口量。2016年全年，中国橙汁的进口量为4.56万吨，同比增长1.7%，较上年增长15.9%。进口金额8741万美元，同比下降5.7%。
用柑橘制作的果酱、果冻、果泥和果膏，2016年出口量为766吨，出口金额为124万美元，分别同比增长49.1%、63.9%;进口量为417吨，金额为206万美元，分别同比增长12.2%、32.9%。
2.加工业发展趋势 （1）罐头工业风头正劲 柑橘罐头是我国柑橘加工的主导产品，占国际市场的75%份额，是我国柑橘产业在国际市场上最有竞争力的产品。近年来在科技部门的支持下，国内企业与科研院所、大专院校加强合作，解决了影响产品质量的系列难题，产品质量处于国际领先水平。随着PLC自动控制节水系统的开发和生物酶法去皮脱囊衣等新技术在柑橘罐头工业中的产业化应用，产品的品质不断得以提高，将进一步提升国内柑橘罐头加工产品的国际市场优势竞争力。
（2）果汁工业将飞速发展 近年来，我国柑橘果汁的需求量出现井喷式上升。随着科技的发展和人们消费需求的多样性，新的加工技术及产品形式――柑橘全果制汁和果粒饮料日益受到关注。全果制汁技术因其有效提高了柑橘汁产量，减少了皮渣的处理费用，极大的降低了生产成本，最大限度地保留柑橘中的营养成分与功能因子，实现柑橘原料的全利用等独特的优势，必将成为未来柑橘汁加工的主流方向。特别是在当前果汁加工行业普遍面临的专用加工原料不足及柑橘难卖的困境下，此技术将带来巨大的经济和社会效益。柑橘果粒饮料包括果粒橙和果粒悬浮饮料，使饮料具备了生动的感观，而且丰富了饮料的口感和风味，提高了饮料的营养价值，因此深受消费者的欢迎。
（3）皮渣综合利用进入产业化阶段 随着柑橘工业的发展，解决柑橘皮渣的综合利用问题迫在眉睫。国外一些国家，柑橘工业的皮渣副产物实现了全利用，开发出30多种产品，成为企业新的主要经济增长点。近两年，国内柑橘罐头和果汁加工企业均已着手进行皮渣的综合利用产业化开发，提高产品的附加值。
（4）加工型品种种植标准化、规模化 柑橘工业的发展需要与之相配套的加工原料体系。标准化的加工型柑橘原料是柑橘工业发展的基础，是产品品质的保证。目前，我国加工型柑橘原料基地建设需要进一步加强标准化和规模化，通过不同成熟期品种配套延长原料供应周期，提高设备的利用率，创造更多的经济效益。
3.2 市场分析 3.2.1 市场定位 旅游市场定位：
本项目目标市场核心市场定位于项目自驾4小时和公共交通4小时车程覆盖的所有范围；
基础市场定位于西南地区短期旅游人群；
机会市场定位于国内外旅游人群。
商贸服务市场定位：
商贸服务一级市场主要定位于重庆万州各大规模柑橘种植户与经销商；
二级市场定位于国内外柑橘经销商、加工厂。
3.2.2 市场容量分析 1.旅游市场容量分析 经济的快速发展，人均收入的提高，以及遵义市政府大力发展旅游业，近年来遵义市旅游市场呈“井喷”市爆发。随着XX区旅游资源相继开发建设，旅游业也呈现“井喷式”发展，2016年全区接待海内外游客1012万人次，同比增长2.9%;旅游收入实现52亿元，同比增长3.1%。
根据全国乡村旅游20%的复合增长率，预计到2020XX区的旅游市场容量将至少达到2098万人次。在此巨大的旅游市场容量和旅游项目背后，旅游业有着广阔的前景。
2.商贸服务市场容量分析 从XX区农委获悉，XX区近年来着力调整产业结构、发展现代农业，目前全区柑橘种植面积已达36万亩，其中玫瑰香橙12万亩、柠檬10万亩、红橘12万亩、杂柑2万亩。
万州也是红橘原产地和集中产区，主要分布在长江二桥以下的太龙、黄柏、大周、小周等沿江镇乡，种植面积约占全国红橘总面积的三分之一，占全国红橘总产量的50%左右。因此本项目为周边种植户提供冷链、仓储、配送服务，同时项目单位将自建1000亩褚橙产业园，柑橘产量能够满足本项目设计的服务规模。
第四章 项目业态 4.1 项目定位 项目单位规划流转1000亩农户土地用于建设游客体验区：其中980亩用于改良当地红橘品种，引进褚橙优良品种与先进种植技术，建设成为示范种植基地并供游客采摘；
20亩建设水产养殖基地，供游客垂钓、休闲，以及在农家乐品味生态水产菜品。规划102亩土地建设旅游接待设施，主要包括接待休闲区、户外游乐场、商贸服务综合区、以及配套设施。两者相互促进，建设成为XX区现代农业生态体验园。
图4-1 项目总平图 图4-2 项目鸟瞰图 4.2 种养殖基地 4.2.1 褚橙采摘园 本项目规划向农户流转980亩土地，用于示范种植褚橙，将提供优良的品种、先进的种植技术，以现代化种植技术实现高效、生态种植，是本项目建设现代农业生态体验园的重要组成部分。
图4-3 游客采摘 4.2.2 水产垂钓园 水产品养殖区主要采用混养，即在同一池塘水体里放养栖息习性不同、食性各异的异种同龄和同种异龄不同规格的鱼类。
将栖息于不同水层的鱼混养，能立体利用水体空间，节约水体资源；
与单养相比，可以较大幅度地增加放养鱼的密度；
互利共生、改善水质；
提高产量，增加效益。比如草鱼、青鱼的粪便既是培养浮游生物的肥料，又能提供大量有机碎屑以及孳生的细菌群体，供鲢鱼、鳙滤食，鲤、鲫可清除残饵，减少水质污染。
混养的鱼类应为习性相关，对水质和水温（在生长季节）要求相似。混养的理想鱼类有上层鱼类（鲢鱼、鳙鱼）、中层鱼类（草鱼、鲂鱼）、底层鱼类（鲤鱼、鲫鱼、鲮鱼、青鱼）等，本项目主要采取“草鱼+南美对虾”、“草鱼+鲢鱼”、“鲢鱼+鳙鱼”、“鲢鱼+南美对虾”、“甲鱼+黑鱼”五种类型，随着项目的发展，还将采取更多的混养类型。
图4-4 休闲垂钓示意图 4.3 接待休闲区 4.3.1 游客接待中心 为综合服务乡村旅游游客，将建设一座1200平方米的游客接待中心，布置于整个项目进出口处，主要设置问询服务、休憩区、寄存处、食宿预定、邮政服务、特产中心、租车服务等功能。
图4-5 游客中心示意图 4.3.2 农家乐 本项目建设的农家乐主要为游客提供特色农家餐饮与棋牌服务、风情民宿。
1.特色农家餐厅与棋牌 建设一栋三层建筑，约2400平方米，主要提供餐饮与棋牌服务。
一层为特色农家餐厅，原材料来源于当地农户自主生态种植的蔬菜瓜果与水稻等，为游客提供生态、绿色、无污染的特色农家菜。本项目还将不定期推出新菜式，综合当季特色蔬菜、水果等研制新产品，供应游客需求。
二楼、三楼设置会议室、棋牌室，主要以包间形式服务，为客人提供舒适的娱乐服务。
图4-6 餐饮与棋牌建筑示意 3.风情民宿 项目将以优美的山水环境、原生态理念打造静谧雅致的度假空间，为游客提供特色民宿服务。民宿位于项目北侧，临观景长廊，具备极好的观景视野，民宿内规划设计多种风格的主题房间，让游客在此就能感受当地民俗风情。
图4-7 风情民宿 4.3.3 飘香荷园 项目地块中心区域规划将其改造为一座荷园——种植莲藕，夏可赏荷、秋收莲藕，同时打造亲水景观，设置木栈道长廊，供游客赏荷、拍照等；
同时于周边设置休憩区域，提供特色小吃与饮品。
图4-8 飘香荷园示意图 4.3.4 观景长廊 观景长廊位于项目地块最北侧，主要依托长江水域打造一条观景长廊，能够以最佳的视野欣赏长江的壮阔美景。以园艺手法，种植多种花木，以远山、近水、香花、绿树形成独特景观。
4.4 户外游乐场 本项目规划建设一座占地约25亩的户外游乐场，将引进多种国内先进游乐设备，如逍遥水母、海盗船、飓风飞椅、旋转木马、碰碰车、空中芭蕾、跳跃云霄、跳伞塔、观光大货车、咖啡杯、家庭过山车、旋转小蜜蜂等，让各个年龄段的游客均能找到属于自己的乐趣。
图4-10 游乐场 4.5 商贸服务综合区 商贸服务综合区主要为项目单位规划建设的980亩示范种植基地与XX镇及其周边的柑橘种植户提供商贸服务。
4.5.1 分拣中心 在柑橘采摘之后，一般要对柑橘按照大小进行分选，这一过程传统是通过人工进行分选，人工分选效率低下，且分选规格不够统一。随着后来发展，我国研制的最初的柑橘自动分拣设备基本都只能实现半自动化功能，一部分的工序还得人为操作，导致费时费工，人工操作且易影响柑橘质量。本项目将引入真正的新型自动分拣设备，大大提高柑橘分拣效率。并且可以对柑橘次品进行自动检测分析及分拣，对柑橘包装进行整齐商品化，从而提高了柑橘在国内外市场的竞争优势。
图4-11 分拣中心示意图 4.5.2 冷链仓储中心 果蔬品冷链物流比一般物流系统的要求更高、代价更大，且协调难度、系统复杂程度都较高。同时果蔬品本身价值低、成本高的特点，使得果蔬品冷链物流发展受到阻碍。项目周边地区的水果冷链物流运作模式有的处于原始落后阶段，由于冷链物流不到位，导致当地柑橘等水果产后损失严重，流通腐损率搞到20%-30%，损失高；
同时项目区域周边柑橘集中上市后受到保鲜储运能力制约，柑橘“卖难”和价格季节性波动的矛盾突出，农民增产不增收的情况时有发生。
本项目针对这一市场弱点，建设一座冷库仓储中心，为周边区域的柑橘种植产业、电商运营商提供冷链仓储与运输服务。
4.5.3 物流配送中心 物流配送是连接农户与商家的重要渠道，通过冷链仓储进行鲜果存储，延长保鲜期，降低损耗；
再通过物流配送中心将鲜果进行调配、装车、运输，打造区域内现代化物流体系。
4.5.4 电商服务中心 打造专业柑橘交易市场，引入知名生产商家、电商入驻。同时综合利用区域种植的规模优势，扶持各种植大户入驻各大电商平台，培育本土实力电商运营专家。利用集中仓储物流成本低、采购成本低等优势，引进龙头电商企业，以点带面推动电商产业发展，带动交易市场的规模化发展，提高市场知名度。
4.6 配套设施 本项目配套设施主要包括生态停车场、绿化、配套用房等。
生态停车场主要设置两处，分别是游客接待中心旁与商贸服务综合区内，共20个大车位、120个小车位。
项目整体绿化面积约11912.3平方米，结合当地气候、自然景观、以凸显项目特色为要义，打造特色景观。
配套用房主要包括门卫室、配电室、卫生设施等。
第五章 建设内容及规模 5.1 项目建设原则 本项目在规划和设计上，不仅要满足安全、功能上的要求，还要在道路交通、卫生、绿化、材料等方面采用人性化设计，打造安全、卫生、生态的科研种植基地。
1.环境要园林化 项目有幽雅的环境，让种植区充分享受阳光，接触自然。办公生活区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；
建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等，提供优质的生活、休闲、活动空间。
2.设计要人性化 平面设计要方便人员出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道）；
要保证充足的阳光入室，空间通透；
楼梯踏步高度不大于140mm，踏面宽度不小于300mm，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手，每间隔200m应设休息座椅；
室内地面应采用防滑设计，防跌扶手；
总之设计要人性化。
满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。
5.2 项目建设规模及内容 本项目健身980亩生态种植园，20亩水产垂钓园，并规划约102亩地用于建设商贸服务综合楼、游客接待设施、户外游乐场等，建设具体建设指标如下表所示：
表5-1 项目建设规模及内容 序号 建设内容 单位 占地面积 建筑面积 一 种养殖基地 亩 1000 1 褚橙采摘园 亩 980 2 水产垂钓园 亩 20 二 接待与商务服务 1 商贸服务综合楼 m2 9900 14800 1.1 分拣中心 m2 3000 3000 1.2 冷链仓储中心 m2 2700 5200 1.2.1 冷库 m2 2500 5000 1.2.2 设备机房 m2 200 200 1.3 物流配送中心 m2 3000 3000 1.4 电商服务中心 m2 1200 3600 2 接待休闲区 m2 18833.35 9600 2.1 游客接待中心 m2 1200 1200 2.2 农家乐 m2 2300 8400 2.2.1 餐饮与棋牌服务 m2 800 2400 2.2.2 乡村民宿 m2 1500 6000 2.3 飘香荷园 m2 3333.35 / 2.4 观景长廊 m2 12000 3 户外游乐场 m2 16666.75 4 绿化 m2 8160.041 / 5 配套用房 m2 200 200 6 生态停车场 m2 4800 / 7 道路 m2 9440.2 / 8 合计 m2 68000.34 24600 5.3 项目分期建设内容 项目一期建设200亩褚橙采摘园和商贸综合服务楼；
项目二期建设280亩褚橙采摘园、20亩水产垂钓园，以及休闲接待区、户外游乐场；
项目三期建设300亩褚橙采摘园。
第六章 项目选址及条件 6.1 项目选址 6.1.1 选址原则 1.严格执行土地利用总体规划、城镇总体规划，确保项目建设用地总量不增加，耕地和基本农田数量不减少、质量不降低；
2.符合地区布局，具备良好的安居环境和较方便的交通条件；
3.占地面积满足总平面布置需要，并有发展余地；
4.满足必要的供水供电条件；
5.地基承载力符合建设标准，满足环保要求，环境污染指数在轻度污染之下，无排放污染源的工业企业。
6.1.2 选址 图6-1 项目选址 项目选址于XX市XX区XX镇XX村，区域位置优越，自然资源优越，交通便捷，有利于现代农业生态园建设。
6.2 建设条件 6.2.1 项目区概况 XX区地处四川盆地东缘，XX市东北边缘，位于北纬30°23′50″～31°0′18″、东经107°52′22″～108°53′52″之间，幅员3457平方公里。东与云阳县相连，南与石柱土家族自治县和湖北省利川市接壤，西与忠县、梁平区毗邻，北与开州区和四川省开江县交界。
XX镇位于XX市XX区北部山区，长江上游，东邻九池乡，南靠石龙乡、石和乡，西连两汇乡，北接柱山乡。乡人民政府驻铁峰一村，距县城63公里（车程），是XX市XX区的近郊重镇、产业强镇、临江大镇。
6.2.2 自然地理条件 XX区东西广97.25公里，南北袤67.25公里，面积3457平方公里(耕地面积100万亩，其中田58.49万亩;大于25度坡地50.14万亩，其中旱地32.49万亩)，城市面积32.5平方公里，直线距离XX市228公里。区内山丘起伏，最高点普子乡沙坪峰，海拔1762米，最低点黄柏乡处长江边，海拔106米，西北部高升乡凤山材肖垭口，海拔高度为1373.3米，境内相对高差分别为184.5米、1266.8米，低山、丘陵面积约占四分之一，低中山和山间平地面积约占四分之一，极少平坝和台地，且零星散布。
XX区出露地层的地质年代多见于中生代三叠纪和侏罗纪，以侏罗纪分布最广，三叠纪次之，局部地方有古生代二叠纪地层，也有新生代第四纪地层。地质构造线属新华夏系第三巨型隆起带武陵山褶皱带西缘与大巴山弧形褶皱带控制的四川菱形构造盆地的北东三北东方向延伸出境外，消失于七曜山背斜构造的北西侧，形成向突向北西的万县弧形构造线。境内山丘起伏，最高点普子乡沙坪峰，海拔1762米，最低点黄柏乡处长江边，海拔106米，低山、丘陵面积约占四分之一，低中山和山间平地面积约占四分之一，少平坝和台地，且零星散布。
境内河流纵横，河流、溪涧切割深，落差大，高低悬殊，呈枝状分布，均属长江水系。长江自西南石柱、忠县交界的长坪乡石槽溪(海拔118米)入境，向东北横贯腹地，经黄柏乡白水滩(海拔约106米)流入云阳县，流程80.4公里。境内流域面积在100平方公里以上的河流有江北的苎溪河、渡河、石桥河、汝溪河、浦里河，江南的泥溪河、五桥河、新田河共八条，溪沟93条，总水域面积为16.3万亩(108.66平方米)。
6.2.3 自然资源 1.土地资源 XX区有耕地10563公顷。主要分为丘陵、地山区和高山区三种类型。丘陵主要集中在海拔800米以下的平行岭谷区，是农业耕作重点区；
低山区主要在海拔500-1000米山区，是XX区主要地貌形态，也是产粮和经济作物地区；
中山区主要集中在海拔1000米以上的七曜山等地，主要适宜种植林果木、药材和牧草等。
2.矿产资源 XX区探明矿产资源10多种，主要有煤、天然气、铁、钛、金、镍、铀、白云石、石灰石等。矿产储量丰富，其中有煤1278万吨、天然气2400亿立方米、岩盐2800亿吨。
3.生物资源 XX区植物有99 科、255 属、505 种，其中裸子植物7科、15属、24种，被子植物92种、240属、505种，主要树种为马尾松、杜鹃、黄荆等。有野生动物312种，其中兽类69种、鸟类124种、爬行类15种、两栖类12种、鱼类92种。保护动物有金猫、金钱豹、旱獭、水獭、锦鸡、大灵猫、小灵猫、林麝、毛冠鹿、白冠长尾雉、娃娃鱼等。
6.2.4 旅游资源 万州旅游资源丰富。著名的有：鬼斧神工的绮丽景观“亚洲第一瀑”——万州大瀑布、潭獐峡峡谷型风景区；
清新自然的铁峰山国家森林公园、王二包森林公园；
蕴藏深厚人文积淀的太白岩、天生城、都枥山；
幽深莫测的盐井龙洞；
具有独特民俗民风的罗田古镇、悦君山寨堡文化、恒合高山土家族乡村旅游区等等。
2016年，接待国内游客1008.41万人次，增长3.1%；
国内旅游总收入51.59亿元，增长3.2%。接待入境游客3.77万人次，国际旅游外汇收入624.04万美元，下降9.2%。国家AAA级及以上景区达7处。成功承办第七届中国长江三峡国际旅游节，“平湖万州”被央视评为“新三峡”十大旅游新景观。
6.2.5 交通条件 2016年，营运铁路达到3条，高速公路达到4条；
万州机场航线增至15条；
新田港是XX市“1+3”枢纽型港口之一。渝万高铁正式通车，万州融入重庆“1小时经济圈”；
万忠南线高速公路建成通车，成为万州至重庆主城第二条高速公路。
6.2.6 社会经济条件 2016年，万州生产总值897.39亿元，比上年增长10.8%。按产业分，第一产业增加值67.02亿元，增长5.1%；
第二产业增加值429.76亿元，增长12.8%；
第三产业增加值400.61亿元，增长9.9%。三次产业结构比为7.5∶47.9∶44.6，第三产业占万州生产总值的比重比上年提高1.3个百分点。全年人均万州生产总值55552元(7988美元)，增长10.1%。
全年新增城镇就业岗位4.51万个，新增就业人员4.31万人，城镇登记失业率2.9%。创建“充分就业社区”187个。城镇就业培训1878人，农村劳动力培训11385人。农村劳动力培训后就业11043人，“4050”人员就业人数7604人。
第七章 建筑设计方案 7.1 指导思想 通过对现代农业发展趋势的研究，借鉴我国发展现代农业的经验教训，根据当地的实际情况，找出一条独辟蹊径的现代生态农业发展道路。
一是把握好农业现代化与农业观光相结合的突破口。以农业科技产业和农业社会化服务产业作为农业产业化的龙头，使科技、智力加速长入农业，以实现科技、智力、劳力的集约化。在此基础上，在农业生产的同时兴修游客通道，在花期之时吸引游人参与，一方面可直接增加园区收入，另一方面可以宣传园区的产品并增加产品的销售渠道。
二是把握好因地制宜的原则。发挥近郊优势，利用交通便利，毗邻万州城区，发展都市休闲型生态农业。
三是把握好观念先导的原则。树立综合财富观念和一体化大农业观念，发展褚橙种植与初加工、乡村旅游。
7.2 平面布置 7.1.1 总平面布置方案 本农业园区需要加速产业发展方向定位，着重发展园艺化和观赏性现代农业和特色观光农业，以生态产业为主；
依靠现代农业和高新技术，发展高规格的现代农业园区。在规划区内将逐步建立以下区域：
（1）商贸服务区，包括分拣中心、冷链仓储中心、物流配送中心、电商服务中心，位于项目南部；
（2）休闲接待区，包括游客接待中心、农家乐、飘香荷园、观景长廊；
（3）户外游乐场，位于项目中西部。
7.1.2 竖向布置 将场地内沟壑进行挖填，本项目填方量约1426417.2m³，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，场地平整设计后做分阶处理，道路局部最大纵坡为8%，最小纵坡为0.2%。室外场地的连接方式采用平坡式。
7.1.3 管线规划 项目场地内管线有：给排水管线、电力及通讯线路等。排水采用暗沟雨污分流形式，其他管线均采用地沟。
7.3 建筑设计方案 7.3.1 设计依据 1. 建设单位提供的相关资料；
2. 根据建设单位提供的设计意图及使用功能要求；
3. 根据我国现行的国家和地区的设计规范；
4. 相关气象，地质，经济社会等基础资料。
7.3.2 设计标准 1.《建筑设计防火规范》GB50016-2014；
2.《工程建设标准强制性条文》（2013年版）；
3.《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；
4.《无障碍设计规范》GB50763-2012；
5.《公共建筑节能设计标准》GB50189-2015；
6.《汽车车库建筑设计规范》JGJ100-98；
7.《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012；
8.《地下工程防水技术规范》GB50108-2008；
9.《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
10.《房屋建筑制图统一标准》GB/T50001-2010；
11.《建筑结构荷载规范》GB50009-2012；
12.《混凝土结构设计规范》GB50010-2010；
13.《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；
14.《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008；
15.《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；
16.《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011；
17.《酒店建筑设计规范》JGJ62-2014。
7.3.3 建筑设计 在建筑造型方面，追求新颖、简洁，体现当地风貌与交通运输基础设施的建筑特点，并注意与周边建筑风格相协调，建筑结构采用新技术、新材料、新工艺，保证技术性能，同时考虑因地制宜，经济适用，以降低工程造价。在室内装修、装饰等方面，根据人性的需求利用现代的方式，实现现代化与人性化的有机统一。
7.3.4 无障碍设计 1. 无障碍空间的设计原则 （1）无障碍性。设计要以轮椅使用者和视觉残疾者为基准，积极创 造适宜的空间，以提高他们在环境中的自立能力。
（2）易识别性。设计上要充分运用视觉、听觉、触觉的手段，给予游人以重复的提示和告知。并通过空间层次和个性创造，以合理的空间序列、形象的特征塑造、鲜明的标识示意以及悦耳的音响提示等等，来提高空间的导向性和识别性。
（3）易达性。要求场所及其设施必须具有可接近性。设计要为游人积极提供参加各种活动的可能性。从规划上确保他们自入口到各空间之间至少有一条方便、舒适的无障碍通道及其必要设施，并保证他们有通过付出生理上的努力，能得以实现的心理满足感。
（4）可交往性。应多创造一些便于交往的围合空间、坐憩空间等，以便于相聚、聊天、娱乐和健身等活动，尽可能满足他们由于生理和心理上的变化而对空间环境的特殊要求和偏好。
2. 无障碍细部构造设计 无障碍设计，除了对环境空间要素的宏观把握外，还必须对一些通用的硬质景观要素，如出入口、园路、坡道、台阶等细部构造，做细致入微的考虑。
无障碍设计具体参见《无障碍设计规范》（GB50763-2012）。
7.4 结构方案 7.4.1 设计依据 1. 主体结构设计使用年限50年；
2. 风荷载：基本风压 W=0.30 kN/㎡，地面粗糙度为B类；
3. 雪荷载：基本雪压So= 0.1 kN/㎡；
4. 设计依据主要设法规和所采用的主要标准：
5. 《建筑结构可靠度统一标准》GB50068—2001 6. 《建筑抗震设计规范》GB50011—2010 7. 《混凝土结构设计规范》GB50010—2010 8. 《建筑地基基础设计规范》GB5007—2011 9. 《地下工程防水技术规范》GB50108—2008 7.4.2 设计要求 1. 基本风压 根据《建筑结构荷载规范》GB5009-2001，本工程按50年一遇的当地基本风压：0.4kN/㎡。
2. 地基基础设计 根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）要求，抗震设防烈度不低于6度，地震分组为第1组，设计基本地震加速度值不小于0.05g。
3. 建筑结构安全等级 结构安全等级为二级。
4. 设计使用年限 设计使用年限为50年。
7.4.3 楼屋面均匀活荷载标准值 生活用房：2.00kN/㎡；
办公用房：2.00kN/㎡；
储藏用房：2.50kN/㎡；
走廊、门厅、厕所：2.50kN/㎡；
消防疏散梯：3.50kN/㎡；
非上人屋面：0.50kN/㎡；
上人屋面：2.00kN/㎡；
施工荷载：1.00kN/㎡。
7.4.4 基础设计 本工程为较低层建筑物，采用混凝土框架结构；
由于该项目为坡地建筑，根据嵌固点位置的不同，由嵌固点至屋面的高度＜10m时，剪力墙抗震等级七级，框架抗震等级为七级。
7.4.5 主体结构设计 根据当地的抗震设防要求及建筑高度情况，建筑物主体结构均采用钢筋混凝土框架结构体系。基础底板至一层板面的墙、柱、梁混凝土强度等级为C40。
7.5 交通组织 园区主入口设于用地西侧，与项目游客接待中心相连，具有非常有利的，次入口设于用地南侧，主要服务于商贸中心运输车辆，主次入口结合，道路均能与园区的环道形成良好的交通联系。
（一）机动车道规划 项目规划坚持便捷交通、适当人车分流原则。车行道宽6米，尽量分离机动车、人行道路，保证项目内部环境安静、舒适、环保等。通过减低车速、步行交通、景观绿地空间分离等手段来实现；
限制车速在30km／h。
（二）步行道路规划 项目布置沿自然山峦规划步行交通网络人车分流下的独立步行系统，方便游客人行。同时，步行景观沿途设置不同运动、健身、休闲景观设施小品，通过“移步换景”、“步移景异”等景观化步行系统设计。
（三）停车场规划 停车场采用地面的方式在入口服务区和商贸中心各设置一大型停车场，采用植草砖和环境融为一体的生态停车场建设方式，美化环境。
此外在入口服务区为迎接旅游旺季设置临时停车场。
7.6 公用辅助工程方案 7.6.1 供电系统 1. 设计依据及范围 供电设计严格按照《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）、《供配电系统设计规范》等进行设计。
设计内容为10/0.4kV变配电系统、电力及照明系统、防雷接地系统、电话系统、电视系统、楼宇访客对讲系统、自动抄表系统、宽带网络布线系统、安全防范及周界报警系统、停车场管理系统、电气消防系统。
2. 强电部分 本工程电力负荷计算暂按单位容量估算：按强电设计标准120W/m²估算。供电给本工程的消防负荷作备用电源。兼作本工程的一、二级非消防负荷备电。正常停电时柴油发电机组兼作电梯、生活水泵等重要保障负荷供电。自备柴油发电机组为自动启动型，当市电失去或发生火警时，能在15秒内供电。
3. 弱电部分：电视、电话、网络系统均由市政引入地下室相关设备间，根据广电及相关部门要求设置设备及管线。建筑内部及周界设置安保及监控系统，紧急按扭及报警系统。整个工程根据需要设置自动抄表系统，停车场管理系统。
4. 电气消防：消防用电设备均采用专用供电回路，由变电所放射式双回路供电，在最末端自动切换。在楼梯间，消防值班室、消防水泵房、防烟排烟机房、自备发电机房、疏散走道及安全出口处设置应急照明及疏散指示。
本工程设置一间消防控制室，室内设置火灾报警控制柜、消防联动控制柜、火警广播及电话系统。酒店内除面积小于5m²的厕所、卫生间等外，均应设置火灾探测器。按规范要求在设置探测器的区域适当位置设置手动报警按钮、声光报警器和火警广播等设备。
7.6.2 通讯、电视、网络系统 本工程通讯、电视与网络系统采用综合布线，系统接入电视网，建筑内每门栋分接箱装于底层，每个房间在安全合理范围内安装适当的插座，穿管线在土建施工时埋设，安装由电信及有线电视部门负责，要保障项目区中的通讯网络信号的通畅。
7.6.3 给排水设施 1. 研究依据 给排水设计依据《建筑给水排水设计规范》、《室外给水设计规范》、《室外排水设计规范》、《生活饮用水质标准》、《污水排入城市下水道水质标准》、《建筑给排水设计规范》GB50015-2010进行设计。
2. 给水方案 本项目的建设用水和运营用水均由当地市政提供。根据整个场区的占地面积、建筑物性质及消防规范建设。
3. 排水方案 结合地形特征和道路建设铺设排水管道，采用雨污水分流排放。室内污水经过污水处理池，进行有机处理再排放；
室外的污水、雨水等采用集中处理，必须将水进行净化才能排放，避免污染周围水质和环境。
7.6.4 消防设计 本项目设计方案中总平面布置满足规程规范要求。
本项目新建建筑为钢筋混凝土框架结构，其最大占地面积均小于规范中防火分区允许占地面积的规定。建筑材料满足规范中极限耐火等级的要求，安全疏散距离均满足规范要求。
1. 设计依据：
《中华人民共和国消防法》 《建筑设计防火规范》GB 50016-2014 《建筑灭火器配置设计规范》GB 50140-2010 国家、地方及主管部门有关规定 2. 遵守国家颁布的有关技术规定，建筑构件的选材应满足所需的耐火极限，建筑物设置火灾消防疏散通道和紧急出口、消防器材位置指示牌。
3. 严格执行建筑防火等级标准，配备必要的消防器材。室外路边每隔100m设置室外消防拴，各通道设置手提式干粉灭火器，各功能分区配置推车式灭火器。对重要负荷的电源、控制线采用耐燃型或其它防火措施。
4. 应设立消防管理部门，专人负责，定期对消防设施和防火重点部位进行检查，并对员工进行消防教育，做到防患于未然。
5. 消防车道：酒店设一个环型专用消防通道，三个车行出入口，酒店步行主入口在紧急情况下也可供消防车通行。酒店车行道宽度均大于等于4米，且通至每幢楼下，便于消防车通行及扑救。
第八章 环境保护 8.1 设计依据 1.《环境空气质量标准》（GB3096-1996）中的二级标准 2.《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中的三类区标准 3.《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的Ⅲ类标准 4.《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中的三级标准值 8.2 主要污染 8.2.1 施工期主要污染 项目开始建设后，施工过程中可能产生的施工噪声、机械噪声、粉尘、废气、废热、废水、弃渣等可能对环境造成影响。
1.水污染源 在施工过程中，主要是施工人员产生的生活污水以及抽排出的地下水、生活污水、地下水以及设备清洗废水。如这些废污水未经处理，直接排入水域，将对当地径流和施工人员生活用水造成一定影响。
2.大气污染源 施工期对大气环境的影响主要是由于施工材料产生，对施工人员及周围居民的身体健康有一定影响。
装饰工程用油漆、涂料等挥发造成的废气，主要有甲醛、苯等，属无组织排放。为减少装饰材料废气污染，应采用环保型油漆、涂料及装饰材料，尽可能降低有害挥发性物质对人群健康潜在危害。
3.噪声污染源 施工噪声源主要是钻孔、破碎、震动等。这种连续性或突出性噪声对操作人员有一定影响，应采取一定保护措施。
4.固体废弃物 施工期会产生建筑垃圾、生活垃圾。废建筑材料运至指定的建筑垃圾堆放场。施工人员每日产生的生活垃圾应经袋装后由环卫部门统一运送到垃圾处理场集中处理。
8.2.2 运营期主要污染 1.大气污染源 （1）餐饮油烟 项目的集中式餐饮设施主要布置在农家乐，根据园区游客规模、开放时间及消费模式估算集中式就餐人数约300-350人／日，管理服务人员124人／日。
每个炉头的处理风量以2000m3/h计，则油烟的产生浓度为10.61mg/m3。餐饮油烟经油烟净化系统收集处理后通过内置公共烟道引上顶楼排放，处理效率以85%计。
（2）机动车尾气 根据规划，园区内机动车停车场占地面积约为4800m2，设置地面机动车停车位约140个，汽车尾气是指汽车怠速及慢速（<5km/h）状态下的尾气排放，包括排气管尾气、曲轴箱漏气及油箱和化油箱等燃料系统的泄漏等。汽车尾气中主要污染物为CO、THC、NO2. SO2等。园区内不设置地下停车场，机动车停车位均为地上停车位，由于地上停车库汽车启动时间短，进出停车场内的车辆大部分为小型汽车，在同一时间内同时启动运行的车辆数量不大，项目地面汽车产生的废气量较少，同时在露天空旷条件下很容易扩散，对周围环境影响较小。
（3）污水处理站、污泥暂存池和垃圾收集点恶臭 污水处理站及污泥暂存池的恶臭源强较小，属于无组织排放，影响范围约为8m，通过合理选地址，封闭贮污池，场站周围采取绿化，加强管理措施等不会对外环境造成影响。
生活垃圾桶的恶臭气体主要来自有机物的腐败分解，是多组分、低浓度化学物质形成的混合物。本项目采用垃圾桶和垃圾箱收集生活垃圾。
垃圾收集点设置带盖垃圾收集箱，垃圾收集点所处位置在当地主导风向下风向，距接待服务场所最近距离>20m，满足卫生防护距离(15m)。
2.水污染源 本项目营运期生活废水包括游客和管理人员的生活污水、园区餐厅的餐饮废水。本项目生活废水产生量主要污染物为CODcr、NH3-N、BODs、SS等。
根据现场调查，项目建设区域目前暂未铺设市政污水管网，项目拟将生活污水和经隔油池处理后的餐饮废水等生活废水接入项目污水处理站处理，生活废水经污水处理站处理达到《城镇污水处理厂污染物排放标准》(GB18918-2002)一级B标准后，储存部分出水于出水池，用于园区绿化洒水，多余部分排入荷园。在雨季不需要园区绿化洒水时，处理达标后全部排放入荷园。
3.噪声 项目建成后噪声主要由配套基础设施、交通工具、活动娱乐等产生，其中配套基础设施噪声主要有来自水泵、风机等，交通噪声主要是停车场，园区内行驶的机动车噪声等，生活噪声主要来自游客人活动娱乐等产生的噪声，据类比调查分析，噪声值大于60dB(A)的噪声源见下表。
表8-1 项目噪声源分析结果 声源 声级范围dB(A) 放置位置 配套基础设施 水泵 65～70 供水、排水设施 风机 70～75 餐厅、厨房 交通工具 机动车 65～70 停车场，道路沿线 活动娱乐 旅客、工作人员 55～65 户外游乐场 4.固体废物 园区固体废物包括游客和园区工作人员的生活垃圾、园区餐厅等餐厨垃圾和污水处理站污泥。
（1）生活垃圾 游客和员工生产生活，每天会产生一定的生活垃圾，经园区保洁员清扫、收集后，统一交由环卫部门收集处置。
（2）餐厨垃圾 餐厨垃圾主要包括园区农家类产生的各种腐烂蔬菜水果、剩饭菜以及废弃食用油脂等。项目餐厨垃圾收集后交由专门餐厨垃圾处理单位进行资源化回收及利用。
（3）污水处理站污泥 污水处理站产生的污泥经污泥暂存池收集处置，熟化后用作农肥。
8.3 污染防治措施 8.3.1 施工期污染防治措施 （1）空气污染防护措施 为使施工过程中产生的粉尘对周围环境空气的影响降到最小程度，建议采取以下防护措施：
①封闭施工场所，以降低施工对周围环境的影响；
②采取一些有效而简便的扬尘防治措施，如建立临时简易仓库，将水泥、石灰等粉状物料置于其问；
及时清运建筑余泥；
设置建筑防护屏障等，减少施工扬尘对场地周围环境的影响；
③加强回填土方堆放场的管理，要制定土方表面压实、定期喷水、覆盖等措施；
不需要的泥土，建筑材料弃渣应及时运走，不宜长时间堆积；
④运土卡车及建筑材料运输车应按规定配置防洒落装备，装载不宜过满，保证运输过程中不散落；
并规划好运输车辆的运行路线与时间，尽量避免在繁华区、交通集中区和居民住宅等敏感区行驶。
（2）污水处理措施 工程施工所产生的污水经化粪池用于周围农田施肥，不外排。
本项目在靠近长江区域施工时，在施工过程中禁止将余方、建筑垃圾、生活垃圾随意丢弃于长江区域，禁止将施工废水直接排至长江区域。对产生的施工扬尘采取定期洒水、对运输车辆加以蓬盖等措施减少项目对长江的影响，靠长江一侧施工场地设置挡土及栏栅工程，防止雨季施工渣土及污水进入。
（3）噪声防护措施 ①严格按国家颁布的《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB 12523-2011）的标准作业，合理安排施工时间，以免噪声扰民；
②自卸汽车在运输过程中应严格按交通部门规定的路线和限速行车，车辆进施工场区以后，车速限制于20km/h以下；
③施工机械应尽量选用低噪声设备或带隔声、消声的设备；
④施工部门应合理安排好施工时间，高噪声作业区远离声环境敏感区，以减少噪声的影响；
⑤施工场地的机械在闲置时应关闭马达，一切机动设备均应适时检修，以减少不良部件松动设备的震动或消音部件的损坏而产生很强的噪声；
⑥在有市电供应的情况下禁止使用柴油发电机组。
（4）固体垃圾处理措施 余泥及建筑垃圾除用来回填外应及时清运，在运输时应确保不产生洒漏，注意路面的清洁。施工人员生活垃圾应统一收集、处理。
8.3.2 运营期污染防治措施 1.大气环境影响防治措施 （1）餐饮油烟 园内的集中式餐饮设施主要布置在农家乐餐厅，目前未对餐厅和进行详细规划。餐厅及农庄厨房在烹制食物过程中将有大量的油烟排出，餐饮油烟在采用高效油烟处理装置处理后排放量较少，餐饮油烟排放浓度可达到标准，由专用烟道引至楼顶天面排放，油烟在经过扩散后，对周围环境影响不大。
（2）机动车尾气 按规划，园区内机动车停车场占地面积约为4800平方米，设置地面机动车停车位约140个，由大气污染源分析得知，园区机动车尾气污染物产生量较小，停车位设置较分散，而且露天空旷条件易于废气的扩散，对环境影响较小。园区停车位附近应多种草植树进行绿化，设置相应的绿化隔离带，以减少汽车尾气对周围环境的影响。
（3）恶臭环境影响分析 项目公厕按照《城市公共厕所规划和设计标准》(CJJ14-2005)进行设计，并保持厕所清洁卫生，通过加强管理，做到地面无积水、无纸屑，大便器内无积粪，小便器内不积存尿液，无尿垢、杂物，墙壁、顶棚整洁，公厕内恶臭产生量极少，经稀释扩散后不会对周围环境造成恶臭影响。
污水处理站和污泥暂存池的恶臭源强较小，属于无组织排放，通过合理布局污水处理站和污泥暂存池的位置，分别将各污水处理站和污泥暂存池布设于地势较低处，且均位于项目所在地常年主导风向的下风向，通过加强管理，加大周围绿化建设，加强管理的措施下不会对外环境造成影响。
垃圾收集点的恶臭气体是多组分、低浓度化学物质形成的混合物，其主要成分为氨、硫化氢和甲硫醇、三甲胺等脂肪族类物质，对游客、管理人员生活会产生不良影响，必须加强生活垃圾的清运和管理，才能将垃圾臭气污染降到最低。
2.水环境影响防治措施 项目运营期的生活废水处理采用地埋式污水处理设施，建议项目污水处理工艺采用生物接触氧化法，它具有管理操作简便、运行费用低、占地面积小、处理效果好等特点。工艺流程为：污水经格栅、调节池，将粗大悬浮物沉淀分离，流入生物接触氧化池，通过曝气搅拌，与填料表面生成的生物膜接触、吸附，氧化水中的有机物，净化的污水再经沉淀池、消毒池处理。
根据采用该设施的实例资料可知：该处理措施对污水的处理效率COD可达到82%，BOD达到88%，SS达到88%，NH3-N达到80%，动植物油达到70%，污水处理措施出水水质为COD<60mg/L、BODs<20mg/L、SS<20mg/L、NH3-N<8 mg/L、动植物油<3 mg/L、LAS<I mg/L。污水经处理后各污染物排放浓度均满足《城镇污水处理厂污染物排放标准》(GB18918-2002)一级B标准的要求。
图8-1 污水处理工艺 目前国内地埋式一体化污水处理设备生产厂家众多，技术及工艺设备可靠，广泛应用于小型生活污水处理领域如住宅区、宾馆、酒店、办公楼、疗养院、学校、工厂及旅游景点等的污水处理。每套地埋式一体化污水处理投资约150万元，每吨废水的设施运营费用约0.6元。因此本项目的污水处理工艺在技术和经济上都可行。
项目小型污水处理站选址均位于地势较低处，不处在客流集中的地方，距离周围敏感建筑大于50米。污水处理站恶臭较小，通过周围采取绿化，加强管理的措施不会对外环境造成影响。污水处理站以及污水管网的管理设置专职操作管理人员，定期和不定期巡查排水管线，注意避免污水线堵塞和破裂，如果出现事故要及时向环保行政主管部门报告，避免污水污染体。
3.声环境影响防治措施 （1）基础设施噪声 水泵的噪声源强为65~70 dB(A)，风机的噪声源强为70~75dB(A)，噪声的治理可通过以下方式进行控制：
①选择低噪声设备。
②隔声：设立独立泵房，利用隔声结构将声源与受声点隔开。
③吸声：利用吸声结构或吸声材料做墙面，吸声系数达0.25—0.35。
④消声：利用阻抗、抗性、多孔扩散等原理，降低噪声量值。
⑤减震：做好水泵基础，做到平整光洁，在水泵基座采取安装复合减震基座；
选用质量好符合卫生要求的橡胶避震喉。
通过采取以上隔声、吸声、消声及减震措施后，可将基础设施的噪音控制在50dB(A) 以下，对周围环境的影响较小。
（2）交通噪声 机动车辆产生的交通噪声其噪声值为65～70dB(A)，交通噪声为间歇性，运营期应加强停车位进出汽车的管理，对于进出项目区域的车辆，应严格规定其不得鸣笛、限制 其行驶速度并按规定停放车辆，以减小汽车噪声对周围环境噪声的影响。项目运营以后出入的车辆多为小型车辆，在项目区域内限速行驶，车速一般不大于20km/h，园区道路地面硬化，经采取上述措施后，项目产生的交通噪声对周围环境的影响不大。
（3）活动、娱乐噪声 本项目建成后，区域来往游客大量增加，游客的各类活动将产生各种噪声，对项目区的声环境产生一定的影响。可通过植树、场馆墙壁等进行隔音降噪。
本项目建成后，各噪声源在采取了相应的减振、隔声及降噪等措施处理后，噪声值经过进一步距离衰减后对场界的贡献影响较小，场界噪声基本维持现状或略有增加，拟建项目各场界噪声可满足《社会生活噪声环境噪声排放标准》(GB22337-2008)2类功能区标准要求。
4.固体废弃物环境影响防治措施 本项目营运期产生的固体废物主要为生活垃圾、餐厨垃圾和污水处理站污泥。
生活垃圾主要是废纸、废包装物、清扫垃圾等，项目产生的生活垃圾统一由环卫部门清运处置，项目每天产生的生活垃圾必须做到日产日清，分类处理，综合利用。
餐厨垃圾主要包括各种腐烂蔬菜水果、剩饭菜以及废弃食用油脂等，水分含量较高。餐厨对环境质量的影响较为严重，如不及时清理，会腐烂变质，引起细菌和蚊蝇大量繁殖，导致传染病的传播和发病率上升。项目餐厨垃圾收集后交由专门餐厨垃圾处理单位进行资源化回收及利用，对环境产生的影响较小。
本项目污泥主要来自污水处理站以及化粪池产生的污泥，污泥处置已经成为污水处理中的一个重要组成部分，也是污水处理设计、运行必须考虑的重要环节。污泥不仅含水量高、易腐烂、有强烈臭味，还含有病原菌及有害物质，如果得不到有效的处理，经过雨水的侵蚀和渗透作用，极易对地下水、土壤等造成二次污染，甚至危害人体的健康，本项目采取以下处理工艺对污泥进行处置，具体见图8-2。
项目设置一个5m3污泥暂存池收集污泥，污泥暂存池做好防雨、防渗措施，熟化后的污泥可用作农肥，定期清运处理。项目分布有大面积的荷园与褚橙种植园，能够消纳本项目产生的污泥。
图8-2 污泥处理工艺 8.4 环境保护评价 本项目为生态旅游开发项目，该项目建成后，将形成一个全新的集水利利用、农业观光于一体的旅游区形象，保护区域生态和植被，使项目区溪流、北面长江及其周边的生态环境得到进一步提升和改观，为周边地区的发展创造有利条件。
（1）增加植被，净化大气和水质 本规划的实施将通过植树造林、增加物种数量，增加旅游区的森林覆盖率，发展适合本地的生态农林业。这将减少水域污染，净化水质，同时造林种草工程还对净化气候、改善局部气候大有裨益。
（2）为生态建设提供资金支持和知识支持 在生态旅游的前期开发工作中，投入大量资金用于植树种花类的景观绿化工作，后期的经营中，将从旅游收入中拿出一定比例的资金继续用于生态建设，例如植树种草、“三废”处理设施、旅游生态保护科学研究等。
（3）促进当地居民和旅游者的环境保护意识 通过开展生态旅游，使更多的当地居民直接从旅游业受益，使更多的旅游者享受到生态美，这样当地居民和旅游者可以从切身利益中认识到，生态质量的提高与生活质量的提高息息相关，从而大大提高社区居民和旅游者对生态环境保护的支持度。
第九章 节水与节能减排 9.1 编制原则 加强施工过程中节能、节水工作，贯彻国家构建节约型社会的方针，以降本增效为主要目标。加强科学管理，推进技术进步，提高能源和水的综合利用率。
9.2 编制依据 1.《中华人民共和国节约能源法》（主席令第77号，2008年8月1日起实施，2016年7月修订）；
2.《中华人民共和国水法》（主席令第74号，2002年10月1日起实施）；
3.《XX市经济和信息化委员会关于进一步加强固定资产投资项目节能评估和审查的通知》（渝文审〔2015〕30号） 4.《XX市人民政府办公厅印发XX市贯彻国务院关于加强节能工作决定的实施意见的通知》（渝办发〔2006〕243号）；
5.《公共建筑节能设计标准》GB-50189-2015；
6.《国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资〔2006〕2787号，2006年12月12日）。
9.3 节能措施 9.3.1 建筑节能 项目建设采用新技术、新工艺、新材料、新设备和可再生资源，建筑单体符合现行节能建筑标准。项目建设所用的节能材料、产品、设备应有产品的合格证书、产品性能检测报告。严禁使用国家明令淘汰的材料、设备。项目建筑单体的体形系数、遮阳、屋面、墙体、外门窗等应满足国家节能建筑设计标准的强制性条文要求。采用新型墙体材料及当地非粘土质建材，使用率必须达到80%以上。
总体布置建筑朝向尽量采用南北朝向，选用合适的建筑体型系数和窗墙比，建筑物外围护墙采用页岩空心砖砌体，挤塑板保温、塑钢窗，屋顶采用挤塑板保温隔热构造。
9.3.2 设备节能 空气调节、给排水、电气设计选用节能型设备。空调水泵，循环水泵采用变频调速装置，实现运行节能。
1. 空调系统节能 空调能耗是建筑能耗的主要部分。空调节能的技术措施可采纳以下措施：减少冷负荷、利用自然冷源、减少水系统泵机的电耗、采用自然通风。除有特殊要求区域的空调可以灵活设置温度外，其他公用部分空调均按国家标准夏季将最低温度设置为26度，从而达到节能目的。
2. 照明系统节能 使用高效节能发光光源代替原有的低效光源，在节电的同时提高照明度、显色度，从而给人们提供一个舒适、稳定的照明环境，既提高了工作效率也保护了人体健康。磨砂灯泡或白炽灯泡选用色温相当的节能灯替换，在照明度不降低的前提下，节电60%以上，且寿命提高6至8倍。不同建筑可根据不同要求来替换更高效的节能环保光源。
9.3.3 节水措施 1.各用水点给水均设置水表计量；
2.采用节水型卫生器具；
3.控制给水支管水压小于0.35Mpa。
4.运营过程中用水采用循环水以节约水资源。
第十章 项目建设进度 10.1 项目建设工期 本项目工程实施计划从可行性研究报告批复起，经设计、商务谈判、施工，设备安装调试，到项目建成，要使每个环节满足进度要求，需要各参加单位要密切配合，统筹安排，保证项目建设的顺利进行。项目实际建设工期为5年，即从2018年4月—2023年3月，分三期建设，一期建设工期为2018年4月-2019年3月，二期建设工期为2019年4月-2021年3月，三期建设工期为2021年4月至2023年3月。
10.2 项目实施进度安排 项目建设本着“高效、保质保量”的原则，分期进行项目的建设。
项目的具体实施进度如下表所示：
表10-1 项目整体实施进度安排表 分期 建设内容 工期 时长（月） 一期工程 200亩种植园 商贸综合服务中心 2018年4月-2019年3月 12 二期工程 280亩种植园 20亩水产养殖 旅游接待设施与配套 2019年4月-2021年3月 24 三期工程 500亩种植园 2021年4月至2023年3月 24 10.3 项目管理 在施工阶段推行以动态控制为主，事前控制为辅的管理方法，主要抓住事先指导、事中检查、事后验收三个环节，控制好各个因素来保证施工质量，对重点部位、关键工序进行动态控制。项目为成功实施工程项目，对施工项目进行目标控制，主要从施工质量、施工进度、施工安全、施工成本等几个方面来进行控制。
1.根据施工合同确定的开工日期、工期和竣工日期确定施工进度目标，明确计划开工日期、计划工期和计划竣工日期，并确定项目的开工、竣工日期；
结合具体工程项目的特点和以往类似工程的经验，制定可行的施工进度计划；
确定劳动力、材料进度计划。跟踪进度计划的实施并进行监督反馈，加强工程现场管理，做好现场工程调度。
2.工程材料的管理按照建设方《工程材料管理办法》的规定执行。项目部应切实做好工程材料管理，对工程材料的领用量、实际使用量做好相应的记录并保留相关资料，工程余料及废料及时办理退料或转移手续。
3.贯彻“安全第一，预防为主”的安全生产方针，防止质量事故、人身安全事故的发生，保证施工生产在施工进度控制范围内。
4.围绕成本目标，确立成本控制原则；
施工项目成本控制就是在实施过程中对资源的投入，施工过程及成果进行监督，检查和衡量，并采取措施确保项目成本目标的实现。
第十一章 招标管理 11.1 项目招标 项目建设将按照《中华人民共和国招投标法》等国家有关法令法规，对项目勘察、建筑工程、安装工程、监理、设备以及工程主要材料的采购等进行招标。
11.2 项目招标目的 按照国家有关招投标规定，本项目拟进行委托招标，由具备招投标资质的代理机构对该项目的勘查、建筑工程、安装工程、建设监理及设备采购实行公开招标。拟通过这种公开、公平、公正的市场经济行为来选择条件优越者进行项目建设，力争用最优的技术、最佳的质量、最低的价格和最短的周期来完成该项目。
11.3 招标原则及招标方案 11.3.1 招标原则 为保证工程质量，防范和化解工程建设中的违法行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招投标法》，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。
11.3.2 招标范围 本项目拟对勘察设计、土建工程、设备及安装工程和工程监理进行招标。
11.3.3 招标程序 1.招标 该项目的招投标活动具体程序如下：
（1）本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后，由本项目的法人单位进行公开招标。
（2）招标人发布招标公告，公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。
（3）本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟定合同的主要条款。
1）施工监理招标 施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全国公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求，必须在乙级以上。
2）施工企业选择招标 根据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程根据实际需要设勘察设计、土建及安装等标段，要求资质在三级以上，面向全国公开选择投标人。
3）设备与主要材料采购招标 根据项目的需要，面向全国公开选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。
4）本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于十日。
2.投标 1）本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。
2）投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。
3）投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应在投标文件中载明。
4）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。
5）投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。
3.评标和中标 1）开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。
2）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。
3）中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知未中标投标人。自中标通知发出十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。
4）中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。
招标基本情况具体内容详见下表。
表11-1 项目招标计划表 项目 招标范围 招标组织形式 招标方式 全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 建筑工程 ★ ★ ★ 安装工程 ★ ★ ★ 勘察 ★ ★ ★ 设计 ★ ★ ★ 监理 ★ ★ ★ 设备 ★ ★ ★ 第十二章 组织机构与劳动定员 12.1 组织机构设置 12.1.1 项目建设阶段机构设置与职能 本项目建设阶段，设工程建设指挥部，由公司法定代表人任项目建设总指挥，下设办公室、工程部及财务室，其职能是：办公室为综合性事务机构，负责对外联络、接待、后勤、文件管理等；
工程部负责项目采购、合同、质量、进度等管理；
财务室负责项目建设的资金管理。
12.1.2 项目运营期组织机构 公司严格按照现代企业制度建立组织机构，设置董事会，下设总经理负责制，其建设开发要秉承组织结构小型化、简单化、弹性化的原则，设置组织机构、安排部门职能。
图12-1 组织结构图 12.2 劳动定员及岗位职责 项目人员的配备应当注重高效、精干。结合实际情况，其具体配备计划如下：
表12-1 公司人员需求预测表 序号 岗位 人数 职责 1 总经理 1 负责全面统筹 2 部门经理 5 负责统筹各部门的事务 3 行政办公室 5 负责机构日常的行政办公，信息传达和培训工作。
4 财务部 4 1.起草公司年度经营计划；
2.组织编制公司年度财务预算；
3.制定和执行公司会计政策、纳税政策及其管理政策等。
5 种植技术部 100 负责执行本项目种植及日常养护管理工作。
6 旅游服务部 20 负责项目观光旅游提供服务 7 后勤部 10 负责项目提供安保、后勤等相关工作 8 合计人数 145 12.3 人员来源及员工培训 根据员工所在的部门分别培训，采取理论和实践相结合的原则，选取有相关项目管理经验的人员。对于主要管理人员，在开业前送到国内同类最优企业接受规范化专业培训，适时组织赴境外考察学习。
1.管理人员培训 管理人员需要具备一定的科学知识和专业知识素养。
2.技术人员培训 技术人员培训要求能全面掌握、运用有关专业知识，并且有创新意识和良好的职业道德。技术人员主要面向大专及本科院校、科研单位及社会招聘。
3.一般工作人员培训 本项目一般工作人员主要采取面向社会公开招聘，择优录取。
12.4 利益联结机制 本项目结合万州实际情况，采用“公司＋合作社＋农户”这一具有普遍意义和推广价值的产业化扶贫模式，充分发挥企业统一计划、供种、技术、收购、加工、销售、质量、品牌等方面的引领作用，以村集体经济组织统筹组织管理，加快培养一批懂技术、会经营的职业农民队伍。同时，以协议、合同等明确扶贫，划分“责、权、利”以确保村集体经济组织与农户（贫困户）的利益保障，形成利益共同体。使公司、村集体经济组织和农户（贫困户）共同分享种植业全产业链各环节的利益。
表12-2 项目利益联结机制表 序号 扶贫机制 核心带动建档立卡贫困户 一 种植示范园 10 1 招募务工 10 二 1000亩褚橙种植项目 100 1 为农户提供油种苗 100 2 提供技术方案及除草药剂 3 按市场价收购褚橙 四 销售环节 5 1 招募务工 5 五 合计 115 备注：
1.招募务工人员：项目在种植、产业园经营及销售运输过程中，招聘当地农村劳动力，解决当地就业，员工薪酬达2000元/月以上；
2.为农户提供幼苗、相关药剂及种殖技术，最终以市场价收购；
在农户获得收益后3-5年陆续回收幼苗成本。
第十三章 投资估算与资金筹措 13.1 投资估算依据 1.中华人民共和国国家发展和改革委员会2006年实施的《轻工业工程设计概算编制办法》（QBJS10-2005）；
2.国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》“发改投资[2006]1325号”；
3.《XX市建设工程费用定额》；
4.当前相关设备市场价格；
当前相关人工工资水平。
13.2 投资估算 13.2.1 总投资估算 本项目总投资10815.45万元，其中工程费用7303.25万元，设备费用1800万元，前期工程费1602万元，土地费用110.2万元。详见下表，分期投资估算见表13-2~13-4。
表13-1 项目总投资估算（单位：万元） 序号 项目或费用名称 技术经济指标 费用（万元） 单位 数量 单价（元） 一 工程费用 7303.25 1 种养殖基地 亩 573.90 1.1 褚橙采摘园 亩 548.80 1.1.1 种苗 亩 980.00 3300.00 323.40 1.1.2 农药化肥 亩 980.00 300.00 29.40 1.1.3 人工 亩 980.00 2000.00 196.00 1.2 水产垂钓园 亩 25.10 1.2.1 池塘水利工程 亩 20.00 12000 24.00 1.2.2 鱼苗 亩 20.00 550 1.10 2 商贸服务综合楼 m2 14800.00 1500.00 2220.00 3 接待休闲区 m2 3265.34 3.1 房屋建筑 m2 9600.00 1800 1728.00 3.2 飘香荷园 m2 3333.35 1600 533.34 3.4 观景长廊 m2 12000.00 400 480.00 4 户外游乐场 m2 16666.75 300 500.00 5 配套用房 m2 200.00 1200 24.00 6 总图工程 m2 720.01 6.1 绿化 m2 8160.04 300.00 244.80 6.2 生态停车场 m2 4800.00 400.00 192.00 6.3 道路 m2 9440.20 300.00 283.21 二 设备费用 1800.00 三 前期工程费 1602.00 1 可行性论证 35.12 2 勘查设计 140.46 3 填方 m3 1426417.20 10.00 1426.42 四 土地费用 亩 1102.00 1000.00 110.20 五 合计 10815.45 13.2.2 一期投资估算 项目一期总投资4295.5万元，其中工程费用2476.96万元，设备费用300万元，前期工程费1488.34万元，土地费用30.2万元。详见下表：
表13-2 项目一期投资估算（单位：万元） 序号 项目或费用名称 技术经济指标 费用（万元） 单位 数量 单价（元） 一 工程费用 2476.96 1 种养殖基地 亩 200.00 112.00 1.1 褚橙采摘园 亩 112.00 1.1.1 种苗 亩 200.00 3300.00 66.00 1.1.2 农药化肥 亩 200.00 300.00 6.00 1.1.3 人工 亩 200.00 2000.00 40.00 1.2 水产垂钓园 亩 1.2.1 池塘水利工程 亩 1.2.2 鱼苗 亩 2 商贸服务综合楼 m2 14800.00 1500.00 2220.00 3 接待休闲区 m2 3.1 房屋建筑 m2 3.2 飘香荷园 m2 3.4 观景长廊 m2 4 户外游乐场 m2 5 配套用房 m2 6 总图工程 m2 144.96 6.1 绿化 m2 6.2 生态停车场 m2 1500.00 400.00 60.00 6.3 道路 m2 2832.06 300.00 84.96 二 设备费用 300.00 三 前期工程费 1488.34 1 可行性论证 12.38 2 勘查设计 49.54 3 填方 m3 1426417.20 10.00 1426.42 四 土地费用 亩 302.00 1000.00 30.20 五 合计 4295.50 13.2.3 二期投资估算 项目二期总投资6189.94万元，其中工程费用4546.29万元，设备费用1500万元，前期工程费113.66万元，土地费用30万元。详见下表：
表13-3 项目二期投资估算（单位：万元） 序号 项目或费用名称 技术经济指标 费用（万元） 单位 数量 单价（元） 一 工程费用 4546.29 1 种养殖基地 亩 300.00 181.90 1.1 褚橙采摘园 亩 156.80 1.1.1 种苗 亩 280 3300 92.40 1.1.2 农药化肥 亩 280 300 8.40 1.1.3 人工 亩 280 2000 56.00 1.2 水产垂钓园 亩 25.10 1.2.1 池塘水利工程 亩 20 12000 24.00 1.2.2 鱼苗 亩 20 550 1.10 2 商贸服务综合楼 m2 3 接待休闲区 m2 3265.34 3.1 房屋建筑 m2 9600 1800 1728.00 3.2 飘香荷园 m2 3333.35 1600 533.34 3.4 观景长廊 m2 12000 400 480.00 4 户外游乐场 m2 16666.75 300 500.00 5 配套用房 m2 200 1200 24.00 6 总图工程 m2 575.05 6.1 绿化 m2 8160.041 300 244.80 6.2 生态停车场 m2 3300 400 132.00 6.3 道路 m2 6608.14 300 198.24 二 设备费用 1500.00 三 前期工程费 113.66 1 可行性论证 22.73 2 勘查设计 90.93 3 填方 0.00 四 土地费用 亩 300 1000.00 30.00 五 合计 6189.94 13.2.4 三期投资估算 项目三期总投资330万元，其中工程费用280万元，土地费用50万元，主要是建设300亩褚橙采摘园。
13.2 资金筹措计划 本项目预计投入资金10815.45万元，全部企业自筹。
第十四章 财务评价 14.1 财务假设 1. 项目为永续经营项目，项目所遵循的我国现行法律、法规、政策无重大改变，主要经营地及社会经济环境无重大改变。
2. 项目资金能够如期按需筹集，项目能够及时投入规模运行，项目新建工程能顺利实施，不存在因工程停滞或实施或其他特殊原因所造成的重大损失。
3. 项目的增值税税金及附加按照国家规定计算，按照6%计算增值税，城市维护建设税按照增值税的5%计算，教育费附加按照增值税的3%计算，地方教育费附加按照增值税的2%计算。
4. 企业所得税按照25%计算。
5. 本项目的固定资产折旧采用平均直线折旧法进行折旧 6. 财务预测期为10年。
7. 无其他不可抗力及不可预见因素所造成重大不利影响。
14.2 财务预测 14.2.1 收入预测 本项目收入包括商贸服务收入、农家乐运营收入、采摘园收入、垂钓收入以及游乐园门票收入。
表14-1 项目收入预测表 单位：万元 序号 项目 T+1 T+2 T+3 T+4 T+5 1 商贸服务 538.92 628.74 718.56 808.38 898.20 1.1 使用率 60.00% 70% 80% 90% 100% 1.2 冷链仓储 216.00 252.00 288.00 324.00 360.00 1.3 物流配送 86.40 100.80 115.20 129.60 144.00 1.4 电商服务中心租赁 236.52 275.94 315.36 354.78 394.20 2 农家乐 479.42 680.64 881.86 1061.86 2.1 餐饮 120.00 240.00 360.00 540.00 2.2 棋牌室 103.68 120.96 138.24 138.24 2.3 住宿 255.74 319.68 383.62 383.62 3 采摘园收入 180.00 360.00 540.00 810.00 4 垂钓收入 45.00 54.00 64.80 77.76 5 游乐园门票收入 400.00 480.00 576.00 691.20 6 合计 538.92 1733.16 2293.20 2871.04 3539.02 序号 项目 T+6 T+7 T+8 T+9 T+10 1 商贸服务 898.20 898.20 898.20 898.20 898.20 1.1 使用率 100% 100% 100% 100% 100% 1.2 冷链仓储 360.00 360.00 360.00 360.00 360.00 1.3 物流配送 144.00 144.00 144.00 144.00 144.00 1.4 电商服务中心租赁 394.20 394.20 394.20 394.20 394.20 2 农家乐 1241.86 1241.86 1241.86 1241.86 1241.86 2.1 餐饮 720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 2.2 棋牌室 138.24 138.24 138.24 138.24 138.24 2.3 住宿 383.62 383.62 383.62 383.62 383.62 3 采摘园收入 1080.00 1080.00 1080.00 1080.00 1080.00 4 垂钓收入 93.31 108.00 108.00 108.00 108.00 5 游乐园门票收入 829.44 960.00 960.00 960.00 960.00 6 合计 4142.81 4288.06 4288.06 4288.06 4288.06 表14-1 编制说明：
1.商贸服务收入包括冷链仓储、物流配送以及电商中心场地租赁收入，冷链仓储与电商服务中心租赁收入均设计为T+1年使用率为60%，逐年增加10%，单价分别为60元/m2·月、3元/m2·月，物流配送按照冷链仓储收入的40%计算。
2.数量预测 表14-2 项目各类别接待游客数量 序号 项目 T+1 T+2 T+3 T+4 T+5 T+6 T+7 1 游客人数 5.00 6.50 7.80 9.36 11.23 12.00 1.1 采摘园人数 3.00 6.00 9.00 13.50 18.00 18.00 1.2 垂钓人数 1.50 1.95 2.34 2.81 3.37 3.60 2 农家乐 2.1 用餐人数 2.40 4.80 7.20 10.80 14.40 14.40 2.2 棋牌室年均使用间数 24.00 28.00 32.00 32.00 32.00 32.00 2.3 住宿年均入住间数 48.00 60.00 72.00 72.00 72.00 72.00 游客人数指游乐园接待人数，每年递增20%，最高接待人数达12万人；
采摘园人数随着种植规模与挂果情况逐年增长；
垂钓人数按照游乐园人数的30%计算。游乐园门票、采摘园人均消费与垂钓人均收入分别按照80元、60元、30元计算。
农家乐用餐人数按照采摘园人数的80%计算；
棋牌室使用量初始按照全部棋牌室数量的60%计算，逐年增长10%，最大达到80%；
民宿入住率按照初始入住率40%计算，逐年增长10%，最大达到60%。棋牌室与民宿收费分别按照120元/间·天、148元/间·天计算。
14.2.2 成本预测 表14-2 项目成本预测表 单位：万元 序号 项目 T+1 T+2 T+3 T+4 T+5 1 运营成本 191.88 445.25 600.28 707.05 814.06 1.1 土地成本 30.20 60.20 110.20 110.20 110.20 1.2 商贸服务运营成本 161.68 188.62 215.57 242.51 269.46 1.3 采摘园养护成本 0.00 9.00 18.00 27.00 40.50 1.4 垂钓服务成本 0.00 3.60 4.32 5.18 6.22 1.5 农家乐运营成本 0.00 143.83 204.19 264.56 318.56 1.6 游乐园运营成本 0.00 40.00 48.00 57.60 69.12 2 管理费用 171.95 719.44 959.04 975.26 992.59 2.1 员工薪酬及福利 54 288.00 522.00 532.44 543.09 2.2 折旧与摊销 112.57 414.11 414.11 414.11 414.11 2.3 其他管理费用 5.39 17.33 22.93 28.71 35.39 3 销售费用 10.78 34.66 45.86 57.42 70.78 4 财务费用 5 总成本费用 374.61 1199.35 1605.18 1739.73 1877.43 6 经营性成本费用 262.04 785.24 1191.08 1325.63 1463.32 序号 项目 T+6 T+7 T+8 T+9 T+10 1 运营成本 896.63 910.86 910.86 910.86 910.86 1.1 土地成本 110.20 110.20 110.20 110.20 110.20 1.2 商贸服务运营成本 269.46 269.46 269.46 269.46 269.46 1.3 采摘园养护成本 54.00 54.00 54.00 54.00 54.00 1.4 垂钓服务成本 7.46 8.64 8.64 8.64 8.64 1.5 农家乐运营成本 372.56 372.56 372.56 372.56 372.56 1.6 游乐园运营成本 82.94 96.00 96.00 96.00 96.00 2 管理费用 1009.49 1022.02 1033.32 1044.85 1056.60 2.1 员工薪酬及福利 553.95 565.03 576.33 587.86 599.61 2.2 折旧与摊销 414.11 414.11 414.11 414.11 414.11 2.3 其他管理费用 41.43 42.88 42.88 42.88 42.88 3 销售费用 82.86 85.76 85.76 85.76 85.76 4 财务费用 5 总成本费用 1988.97 2018.64 2029.94 2041.46 2053.22 6 经营性成本费用 1574.86 1604.53 1615.83 1627.36 1639.11 表14-2 编制说明：
1.项目成本费用分为运营成本、管理费用、财务费用、销售费用四部分；
2.项目运营成本主要包括土地成本、商贸服务运营成本、采摘园养护成本、垂钓服务成本、农家乐运营成本和游乐园运营成本，其中土地成本为1000元/亩，其他各项成本分别按照各自收入的30%、5%、8%、30%和10%计提。
2. 管理费用主要包含员工薪酬及福利、折旧与摊销以及其他管理费用。员工人数随着项目规模扩大，人员逐年增加，人员配额最高145人，人均工资3.6万元/年，考虑到通货膨胀等因素，员工薪酬及福利每年上涨2%；
折旧与摊销采用直线折旧法，建筑等固定资产按50年折旧，设备按10年折旧；
其他管理费用为企业日常运营管理费用，按总收入的5%进行计提；
3.销售费用按照项目主营业务收入的10%进行估算；
4.项目财务费用为期间应付利息。
14.2.3 利润预测 表14-4 利润预测表 单位：万元 项目 T+1 T+2 T+3 T+4 T+5 一、主营业务收入 538.92 1733.16 2293.20 2871.04 3539.02 减：运营成本 191.88 445.25 600.28 707.05 814.06 税及附加 22.90 85.00 111.73 142.82 179.85 销售费用 10.78 34.66 45.86 57.42 70.78 管理费用 171.95 719.44 959.04 975.26 992.59 财务费用 二、营业利润 141.41 448.81 576.28 988.48 1481.74 加：营业外收入 减：营业外支出 三、利润总额 141.41 448.81 576.28 988.48 1481.74 所得税 35.35 112.20 144.07 247.12 370.44 四、净利润 106.05 336.61 432.21 741.36 1111.31 项目 T+6 T+7 T+8 T+9 T+10 一、主营业务收入 4142.81 4288.06 4288.06 4288.06 4288.06 减：运营成本 896.63 910.86 910.86 910.86 910.86 税及附加 214.25 222.90 222.90 222.90 222.90 销售费用 82.86 85.76 85.76 85.76 85.76 管理费用 1009.49 1022.02 1033.32 1044.85 1056.60 财务费用 二、营业利润 1939.59 2046.52 2035.22 2023.70 2011.94 加：营业外收入 减：营业外支出 三、利润总额 1939.59 2046.52 2035.22 2023.70 2011.94 所得税 484.90 511.63 508.81 505.92 502.99 四、净利润 1454.69 1534.89 1526.42 1517.77 1508.96 14.2.4 现金流量预测 表14-5 全投资现金流量表 单位：万元 项目 T年 T+1年 T+2年 T+3年 T+4年 T+5年 现金流入 0.00 538.92 1733.16 2293.20 2871.04 3539.02 营业收入 538.92 1733.16 2293.20 2871.04 3539.02 回收固定资产余值 回收流动资金 现金流出 4295.50 6510.24 1312.45 1446.88 1715.57 2013.60 建设投资 4295.50 6189.94 330.00 流动资金投入 经营成本 262.04 785.24 1191.08 1325.63 1463.32 税金及附加 22.90 85.00 111.73 142.82 179.85 所得税 35.35 112.20 144.07 247.12 370.44 所得税后净现金流量 -4295.50 -5971.32 420.72 846.32 1155.47 1525.42 累计所得税后净现金流量 -4295.50 -10266.83 -9846.11 -8999.79 -7844.32 -6318.91 项目 T+6年 T+7年 T+8年 T+9年 T+10年 现金流入 4142.81 4288.06 4288.06 4288.06 4288.06 营业收入 4142.81 4288.06 4288.06 4288.06 4288.06 回收固定资产余值 回收流动资金 现金流出 2274.01 2339.05 2347.53 2356.17 2364.99 建设投资 流动资金投入 经营成本 1574.86 1604.53 1615.83 1627.36 1639.11 税金及附加 214.25 222.90 222.90 222.90 222.90 所得税 484.90 511.63 508.81 505.92 502.99 所得税后净现金流量 1868.80 1949.00 1940.53 1931.88 1923.06 累计所得税后净现金流量 -4450.11 -2501.10 -560.58 1371.30 3294.37 14.4 财务效益评价 14.4.1 全部投资现金流量分析 根据表14-5《项目全部投资现金流量表》可以分别计算出全部投资的以下几项财务评价指标：
表14-8 全部投资现金流量财务指标 项 目 名 称 税后指标 项目投资财务内部收益率(%) 5% 项目投资回收期(含建设期) 8.29年 项目投资财务净现值（ic=4%） 363.54万元 财务内部收益率大于设定基准收益率(ic=4%)，财务净现值均大于零，说明本项目盈利能力满足了预期最低要求，在财务上是可以接受的。
投资回收期小于预期投资回收期，表明项目投资能按时收回。
14.4.2 盈利能力分析 根据财务评价报表中投资计划与资金筹措表、收入估算表、成本表、损益表可分别计算出以下盈利能力评价指标：
表14-9 项目盈利能力指标 项目 指标 项目年均营业收入（万元） 3227.04 项目年均净利润（万元） 1027.03 净利润率（%） 31.83 第十五章 社会效益分析 15.1 促进地方经济发展，提升当地旅游形象 本项目的实施，可通过种植收入和旅游收入带来经济效益。种植方面，农民经济收入有大幅度的增长，经济效益十分明显。旅游方面，可充分利用区域内丰富的旅游资源带动相关产业，将资源优势转化为经济优势，进而促进地方经济的发展。项目可为当地政府带来可观的税收收入，将极大地缓解地方财政紧张的现状，同时也为地方经济持续健康快速发展提供新的支柱。
XX区位于重庆东部，现有旅游资源丰富，品类繁盛，涵盖了从山水观光到人文体验的多种形态。本项目的实施，不仅能进一步提升当地旅游质量等级，为打造高端的休闲度假旅游品牌，为政府招商引资，进一步增强对旅游客源吸引力创造有利的条件，而且还可使当地的旅游景点布局更趋合理、旅游内容更加丰富，进而带动区域内旅游事业发展实现飞跃。
15.2 扩大就业渠道和容量 本项目全部完工及正常运营以后，能够解决当地直接就业人数为140余人，并且安排季节性临时工100多人，提高当地员工的生活质量水平。
此外，本项目的种植、运营需要大量的临时劳动力，当地农户在开展日常农业活动的同时，还可以合理分配自己的时间，受雇于本项目种植的日常管理，增加收入来源，同时提高自身种植技术。
15.3 提高农民科学文化素质，改善农民生活 本项目的建设带动当地周边地区种植产业发展，大规模推广先进种植技术，发展科技农业，提高当地种植户的思想素质、生产素质、科技能力以及对市场的适应能力，项目的建设有利于全面推进“三农”问题的解决，是当地调整农村产业结构、农民增产增收、解决农村剩余劳动力，缩小城乡贫富差距，解决“三农”问题的有效途径。
15.4 增加地方财政收入 本项目建成运营后可为地方政府创造可观的税收，增加财政收入。项目对财政税收的贡献值按贡献产值的一定比率计算增值及附加税年均缴纳164.81万元、所得税342.34万元，能为当地政府提供较大的税收收入。
第十六章 风险分析 风险管理是对本公司内外部可能产生的各种风险进行识别、衡量、分析、评价，并适时采取及时有效的措施进行防范和控制，用最经济合理的方法来综合处理风险，以实现最大安全保障。其面临的风险主要包括以下四个方面：
本项目主要风险因素包括市场风险、资金风险、技术风险、管理风险等方面的风险因素。
16.1 市场风险与控制 1.风险描述 项目中的定价收费均是以市场价格为基础的，同时项目的消耗品的采购也是来自于市场。因此，项目的收益和长久发展会随着市场的变化而变化。市场的动荡不仅影响了项目的收益，也影响了项目的采购成本和资金的机会成本，从而影响了项目的利润获得和项目的可持续性的长久发展。
2.风险控制 对于市场风险，时刻保持与市场的联系，建立市场风险预警体系，建立应对市场变化的柔性机制。加强市场调研，积极培育开发市场，建立广泛的市场信息网络，着力塑造企业形象，加大宣传促销力度，深入挖掘市场潜力，充分利用政策保护，化解市场风险。
16.2 资金风险与控制 1.风险描述 该项目的推动对资金投入的依赖性较大，项目的运营过程也依赖项目收入的回款，从该项目财务预测中现金流量情况和利润表的预测情况可看出，项目未来拥有非常好的盈利能力，能够及时收回投入资金用于经营周转，发生资金链断裂的风险很低。
2.风险控制 该项目将建立资金预警系统，进行项目预算管理、资金计划管理，有效地使用资金，进行现金流量分析和预测，以及制定完善的资金管理制度。另外，项目会设置财务人员对公司日常财务的监督及控制，能极大的降低资金风险。及时调整有关策略，并与银行等融资机构保持良好的合作关系，拓展各种筹资渠道，增强项目本身的抗风险能力。
16.3 管理风险与控制 1.风险描述 本项目属于新型的旅游项目，各部门共享项目资源，整个项目的正常运营除了每一部分的正常运营，整体上需要协调统一，需要管理上的统一规划布局。一旦管理链条出现错误，整个项目将面临着失衡状态，不利于项目的整体效益的实行。
2.风险控制 对于管理风险，公司组织机构应当扁平化、加强部门间的沟通协调；
人员调配从整体上服从项目的规划，在部门内部要灵活多变；
管理层经营决策要符合大多数股东的意见，要加强管理层的培训等。
16.4 技术风险与控制 1.风险描述 本项目品种和技术是尤为重要的，品种、技术的好坏决定了项目的实力和名气；
同时技术的创新有利于中心保持竞争力。本项目的技术风险主要有种植技术落后、种植技术创新力度不够、技术与国际国内先进技术不衔接等。
2.风险控制 对于技术风险，本项目要通过建立专业科普研究中心及培育中心，进行专业技术的引进和品种研究，提升自身和合作机构及个人的整体实力；
同时，项目在运营中，保持与行业技术前沿发展的同步，加强与同行业的交流和沟通等。
第十七章 结论及建议 17.1 结论 经过对项目建设的必要性、市场前景、建设规模和方案、财务效益、社会效益等方面的缜密、细致、科学、严谨的分析论证，我们得出以下结论：
1.项目具有广阔的市场前景 随着我国民众收入的不断提高，社会各界高端生态食品的需求逐渐增加。随着我国民众收入的不断提高，社会各界对休闲旅游、娱乐的需求逐渐增加；
同时当地政府也在促进当地农业的转型发展。项目地具有众多的旅游景点，游客数量巨大，因此本项目的建设有着广阔的市场前景。
2. 开发建设条件良好 本项目所在地为XX市XX区，具有较好的自然资源环境，适宜的气候条件、适宜的居住环境，较好的经济条件和社会条件，并且具有政府的政策支持。这为项目的建设及运营提供了良好的基础。
3.经济效益良好 首先，预计项目投入为10815.45万元，投资回收期合理，能创造很大的经济价值。
其次本项目还能与地区其他经济体形成很好的协同效应，带动地区相关产业的发展。并且，由于产业集群的作用，充分发挥协同效应。
4.社会效益显著 该项目不仅能极大地推动当地农业的发展，还能为当地带来大量、优质的农产品、副产品；
同时还能促进周围运输业、餐饮业等多个行业的发展。项目还能促进当地旅游业发展，带动人流量，为当地社会发展做出贡献。
17.2 建议 1.加强组织领导。公司聘请专业管理团队，实施新型的管理模式，使各个部门的工作有计划、有组织的开展，提高工作效率；
2.切实做好项目建设的前期工作，做好工程前期规划、单体设计、勘察测量等准备工作，努力保证建设项目最快发挥应有的效益；
3.抓紧工程的上报审批工作和资金筹措工作；
4.积极做好专业人员的选拔招聘和有关设施设备的采购等工作，以保证项目建设按计划顺利进行；
5.实行项目公开，接受社会监督。通过设立基建项目公开栏，公布建设项目的有关信息，增加项目管理的透明度，确保工程质量和资金使用。
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