[养老院可行性研究报告]加盟养老院连锁30万

XX养老院项目 可行性研究报告 业主单位：老年服务有限公司 编制单位：工程造价咨询事务所有限公司 二○一六年X月 养老院项目 可行性研究报告 董事长兼总经理：
总工程师：
项目负责人：
参与编制人员：
工程咨询资质证书编号：工咨乙12020090010 工程造价咨询事务所有限公司 二○一六年X月 目 录 第一章 总 论 1 1.1项目背景与概况 1 1.2编制依据 3 1.3编制范围 4 第二章 项目建设的背景及必要性 5 2.1项目提出的背景 5 2.2项目建设必要性分析 11 第三章 项目选址与建设条件 16 3.1项目选址 16 3.2建设条件 16 3.3地质灾害影响分析 17 第四章 建设内容及工程方案 18 4.1建设要求 18 4.2总体规划方案 19 4.3建筑设计 21 4.4结构设计 24 4.5给水设计 27 4.6暖通动力设计 30 4.7电气设计 33 第五章 节能措施 37 5.1设计依据 37 5.2设计范围及主要原则 37 5.3主要节能措施 37 第六章 环境保护与绿化 40 6.1编制依据 40 6.2环境现状 40 6.3项目建设对环境的影响 40 6.4环境保护措施 41 6.5施工期环境保护 43 6.6营运期环境保护 46 6.7绿化 47 第七章 劳动安全与消防 48 7.1指导思想 48 7.2职业安全卫生健康对策与措施 48 7.3消防 49 7.4工程在施工期间劳动安全与消防 52 7.5营运期间安全与消防 52 第八章 组织机构与人力资源配置 53 8.1组织机构 53 8.2人力资源配置方案 53 第九章 项目实施进度 54 9.1项目管理 54 9.2项目实施阶段 54 9.3项目建设周期 55 第十章 项目招标 56 10.1工程项目招标投标概述 56 10.2工程项目招标投标因素分析 57 10.3招标依据 60 10.4招标范围 61 10.5招标方式 61 第十一章 项目投资估算与资金筹措 62 11.1投资估算 62 11.2资金筹措 63 第十二章 财务评价 65 12.1 财务评价基础数据的选取 65 12.2销售收入估算 67 12.3经营成本估算 67 12.4财务评价报表 68 第十三章 社会评价 70 13.1社会效益分析 70 13.2项目互适性分析 70 13.3收益情况分析 71 13.4风险分析 71 13.4社会评价结论 72 第十四章 结论与建议 73 14.1结论 73 14.2建议 73 附表 附表1 项目一期建设投资估算表 附表2 项目运营成本估算表 附表3 项目收入税金及附加估算表 附表4 借款偿还计划一览表 附表5 财务计划现金流量表 附表6 利润损益与分配表 附表7 项目实施进度一览表 第一章 总 论 1.1项目背景与概况 1.1.1项目名称 养老院项目 1.1.2项目承办单位 老年服务有限公司 1.1.3项目建设地点 项目拟选址于开发区向川路北段，北邻三门峡市农业局住宅小区。

1.1.4项目建设条件 本项目用地紧邻市政道路，基础设施配备齐全，便于项目的建设。

1.1.5项目建设内容及规模 本项目建设用地面积11318.52平方米，规划总建筑面积16343.22平方米。其中一期建设规模为198张床位，一期总建筑面积11903.82平方米，包括综合楼建筑面积1776.72平方米；
养老护理楼建筑面积10127.10平方米；
二期预留建筑面积4439.40平方米。集中于园林绿化区域。

1.1.6项目投资估算与资金筹措 项目总投资估算费用4636.07万元。总投入成本如下：单体建安成本2988.39万元；
室外工程费用383.47万元，服务项目费用663.84万元，政策性项目费用163.50万元，工程预备费209.96万元，铺底流动资金83.98万元，建设期利息142.88万元。

资金来源共分四部分：一是争取中央财政补贴资金，约1070万元；
二是大中型水库移民后期扶持资金，其中2015年、2016年共420万元，2017年210万元，共计630万元；
三是民政部门补贴投入，分5年，共计20万元；
四是开发区财政本级投入（贷款）：2916万元。

1.1.7建设进度 项目一期实施建设期限为12个月。计划开工时间为2017年3月1日，计划竣工时间为2018年2月28日。

1.1.8技术经济指标 表1-01 技术经济指标表 序号 项目 单位 指标 备注 1 建设用地面积 ㎡ 11318.52 2 规划总建筑面积 ㎡ 16343.22 其中 综合楼 ㎡ 1776.72 11903.82 养老护理楼 ㎡ 10127.10 二期预留建筑 ㎡ 4439.40 3 建筑基底面积 ㎡ 2389.55 4 建筑密度 % 21.11 5 容积率 / 1.44 6 绿地率 % 35 7 一期床位规模 张 198 8 床位配备标准 2 人/间 9 建设工期 年 1 10 总投资费用 万元 4636.07 11 投资回收期 年 12.45 含建设期 12 内部收益率 % 4 13 财务净现值 万元 278.29 1.2编制依据 1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

2、《河南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

3、《河南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》（豫政文 〔2014〕24号） 4、《关于全面推进居家养老服务工作的意见》（豫民文〔2010〕224号） 5、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知》（国办发[2000]19号） 6、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号） 7、财政部和国家税务总局〈关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知〉（财税[2000]97号 8、河南省民政厅关于印发《河南省社会办养老服务机构管理暂行办法》的通知（豫民〔2012〕1号） 9、《民政部办公厅、发展改革委办公厅 关于开展养老服务业综合改革试点工作的通知》（民办发〔2013〕23号） 10、《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》（建标[2014]23号） 11、《中华人民共和国土地管理法》 12、《建设项目经济评价方法与参数》第三版；

13、《投资项目可行性研究指南》；

14、《建设项目环境保护管理条例》国务院令第253号；

15、新的有关财务制度的会计制度；

16、项目单位提供的各种技术资料、项目方案等基础资料。

1.3编制范围 1、通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来；

2、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；

3、对建设条件及动力供应情况进行调查研究；

4、对工程技术及设备方案进行研究，提出工程招投标方案；

5、对公用工程和辅助设施进行研究；

6、对节能、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案；

7、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；

8、提出结论。

第二章 项目建设的背景及必要性 2.1项目提出的背景 2.1.1 我国社会老龄化进程进一步加快 根据联合国相关调查，世界人口将在2050 年超过90 亿，如生育率保持现有水平，将于21世纪末超过100亿大关。根据联合国数据，从现在到2050 年，老龄人口将从6亿增加到近20亿，60岁以上的人口将超过15 岁以下的青少年人数。其中，发展中国家的老龄人口预计将是现在的四倍，这一特殊变化将对全世界各国的每个社区、团体和个人产生巨大影响。

目前，中国是全球目前唯一一个老年人口超过1亿的国家，且老年人口以每年3%左右的增速快速增加，是世界平均增速的5倍以上。

图2-1 我国老龄化速度概况 我国20世纪50年代第一次生育高峰出生人口相继进入老年。2005年中国60 岁以上的老年人口有1.44亿，2012年这个数字已经上升至1.93 亿，年复合增速4.27%，占人口的比重也从11.03%升至14.32%。

预计到2013 年底，我国60 岁以上老年人口有望超过2 亿，2015 年则很有可能超过2.21 亿。而到2020 年，我国老年人口数很可能超过2.43 亿，老年人口占比超过17%。

图2-2 我国将迎来老龄化加速发展阶段 按照联合国的传统标准，60 岁以上老年人口占比达到10%，或是65 岁以上人口占总人口比重达到7%，则意味着这个国家进入老龄化社会，我国在1999 年已达到这个标准；
60 岁以上老年人口占比达到14%，为老龄社会，我国在2012 年也已经达到这个标准，标志着我国已经正式进入老龄社会。而2015 年后我国将进入人口老龄化迅速发展阶段。

根据预测，从2015—2035 年的20年间内，我国老年人口比例将增加一倍，达到20%，2050 年老年人口比例将增加到30%，社会进入深度老龄化阶段。根据经济合作与发展组织（OECD）的人口发展预测，到2030 年，中国65 岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。

2.1.2 我国社会保障体系进一步完善 “十一五”时期，是建国以来社会保障体系建设发展最快的时期，社会保障制度建设取得突破性进展——覆盖城乡居民的社会保障体系框架基本形成，公布了《中华人民共和国社会保险法》，修订了《工伤保险条例》。建立了新型农村社会养老保险（以下简称“新农保”）制度并开展试点，全面建立企业职工基本养老保险省级统筹制度，建立并全面实施城镇居民基本医疗保险制度。

表2-3 我国社会保障“十一五”规划主要指标实现情况 “十二五”时期，我国将进一步完善社会保障制度，进一步扩大覆盖范围，稳步提高保障水平，2015年，我国城镇基本养老保险参保人数将达到3.57亿人，其中企业职工基本养老保险达到3.07亿人；
新农保参保人数达到4.5亿人。城乡基本医疗保险参保率在2010年基础上提高3个百分点，城乡最低生活保障实现应保尽保。

表2-4 “十二五”时期社会保障发展主要目标 其中，国家将重点推进实施应对人口老龄化的社会保障政策，实现新农保制度全覆盖，提高基础养老金水平，完善企业职工基本养老保险制度。

同时，国家已连续8年较大幅度调整企业退休人员基本养老金，国务院常务会议也通过自2013年1月起，企业退休人员基本养老金水平比2012年提高10%。

图2-5 2002—2010年我国退休人员养老金发展情况 综上措施都将使得我国养老服务行业的发展得到越来越广的发展空间。

2.1.3 我国养老服务行业发展潜力巨大 我国社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三个有机部分组成。近年来，国家加大对社会养老服务体系建设的投入力度，大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设得到快速发展。但依旧存在着社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出，养老服务布局不合理，区域、城乡发展不平衡等问题。

根据全国老龄委的数据，2010年中国老年人市场的年需求达到1 万亿元，2050 年左右将达到5万亿元。而目前中国每年为老年人提供的产品不足1000 亿元，供需之间存在巨大商机。而到2030 年，预计我国养老产业规模有望达到20 万亿元以上。

同时社科研究院报告指出，我国消费结构转向老龄产业，老年消费即将井喷。2010 年，我国老年人退休金总额达8383亿元，2020 年，将达28145 亿元，到2030 年，退休金总额将达到73210 亿元。另据调查，目前老年人可用于购买老年用品的支出已达4000 亿元。以上数据显示，中国的老年群体已经成为一支重要的消费大军。

图2-6 我国老年人消费需求展望 其中，养老服务行业将作为老年人生活的必要保障服务提供行业，也将获得较为广阔的发展空间，行业发展潜力巨大，据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。

2012年末，我国共有养老服务机构4.2万个，床位381万张，收养各类人员262万人，根据国家相关规划，“十二五”期间，我国将增加日间照料床位和机构养老床位340余万张，实现养老床位总数翻一番；
改造30%现有床位，使之达到建设标准。

2.1.4 河南省大力推动老龄事业进一步发展 “十一五”期间，河南省老龄事业快速发展，全省各级、各部门坚持“党政主导、社会参与、全民关怀”的老龄工作方针，以保障和改善老年民生为出发点，积极推进养老保障和服务、老年人权益保障、老年人文化体育活动和教育、老龄产业、老有所为管理服务五个方面的体系建设，基本完成《河南省老龄事业发展“十一五”规划》确定的任务目标，老龄事业有了长足发展，全省各类养老服务床位达到32.6万张，每百名老年人拥有养老床位2.3张；
居家养老服务开始起步，从业人员素质不断提高。

“十二五”时期，河南省将面临更加严峻的人口老龄化形势，据预测，到2015年，全省60岁以上老年人口将达到1923万人，占总人口的比例上升至19.67%，年递增率为4.89%，年均净增老年人口80多万。80岁以上高龄老人将达到308万，占老年人口的比例超过16%，年递增率为6.39%。65岁以上空巢老人将达到1000万，空巢率超过70%。农村老年人口占农村总人口的比例上升至26.7%以上。

为全面提升“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的水平，让老年人生活得更加幸福、更有尊严，“十二五”期间，河南省各级政府高度重视人口老龄化问题，不断加强对老龄工作的领导，政策体系日趋完善，制度保障更加有力，老年消费趋于旺盛，老龄事业发展的市场化程度明显提高，使得本省老龄事业在政治、经济、社会、文化、舆论等方面具备了更加有利的发展环境。

2.2项目建设必要性分析 2.2.1 项目建设是顺应我国养老事业发展方向的需要 长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；
老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求急剧增加。

为此，我国政府提出积极发展老龄服务业，积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，实现新增各类养老床位342万张的发展目标。

本项目建成后，将以老年人需求为设计及运营核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，以真正意义的为老人全心全意的服务宗旨，为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。

2.2.2 项目建设将进一步满足日益增长的养老需求 近年来，为进一步实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的发展目标，河南省各级政府高度重视老龄事业发展，在经济社会发展水平不断提高的同时，优先保障和改善老年民生，优先为老年人提供社会公共服务，优先让老年人共享经济社会发展成果，并不断建立健全社会养老保障体系，着力提高养老服务保障水平，使得省内养老服务需求空间不断增长。

据统计，目前河南省有10.85%的老年人愿意入住养老院，打算在5年内入住养老院的比例为4.23%。“十二五”末，河南老年人口将达1923万，需要养老床位81.34万张。而“十一五”末，河南包括敬老院、福利院在内，总共只有32.6万张养老床位，其中25.2万张为敬老院和城市福利院拥有，真正为全社会老年人提供服务的养老床位只有近7.4万张，养老床位实际缺口为73.94万张。

本项目将通过建设现代化养老公寓、精神维系式有机种植、教育培训式绿化种植、义工实习式助老服务等方式，提供2000张养老床位，能够缓解本区域老年居住难及老年人无人照顾的问题，更好地为老人的生活和健康保驾护航，创造更好的经济建设环境，维护社会稳定，共建和谐社会。

2.2.3 项目建设是进一步提高居民生活质量的需要 近年来，随着社会经济的不断发展，居民生活水平的不断提升，老年人也逐渐培养出自身的兴趣爱好、生活习惯和隐私，希望有自己独立的生活空间，他们多数离退休后有养老金，为独立生活提供了经济来源。因此，必须探讨建造功能设施完备的、较高标准的新型老年公寓，提升养老水平，以区别原来建立的敬（养）老院形式的老年公寓。

本项目建成后，公寓应具备吃、住、医、学、乐、生活服务照料等设施和功能，老年人一家一户居于每个单元中，每户都有自己独立的生活用房，包括起居室、卫生间、储藏室、洗浴设备和厨房，老人可携带自己喜爱的家具、厨房设备，每户要安装电话和紧急呼救装置，同时设有娱乐场所、洗衣房、健身房、阅览室、医务室、监护室、售货点等。公共食堂可按老人要求制作高、中、低档饭菜，老人也可自己开伙。高龄病残老人或生活不能自理的老人可由护理员照顾生活起居，进行特殊服务，身体较好的老人可以经常进行健康体育锻炼，参加文化娱乐活动和医疗保健等知识的学习。

本项目这种兼顾“居家养老”和社会服务为一体的老年公寓，起居生活完全是家庭式的，享受的各种服务是社会化的，将成为本区域老年人所喜爱和要求的老年人乐园，老人的子女也可以进一步减轻负担，减少家庭矛盾，解除其后顾之忧，以便把更多的精力投入到经济建设的伟大事业中。同时，本项目建成后也还可以安置部分下岗职工，为他们提供再就业机会，为政府和企业分忧，有利于社会稳定，为进一步提升居民整体生活质量和水平做出应有的贡献。

2.2.4 项目建设是进一步提升区域养老服务水平的需要 为进一步满足居民日益增长的养老服务的需求，鼓励扶持养老服务机构，河南省规定，凡创办养老服务企业的，注册资本均可按法定最低注册资本执行；
养老服务企业在办理年度检验和工商登记事项时，依法从快从简办理。对新办的非营利性养老服务机构建设用地，经依法批准，可采用划拨或协议出让的方式供地，土地出让金可按不低于国家规定的最低标准收取。乡（镇）村公益性的养老服务机构建设用地，经依法批准可使用集体所有的土地。对研发养老服务产品的生产性项目用地，实行与工业项目用地同等的供地方式。

本项目建成后，将成为布局合理、生活、服务到位、管理科学、环境幽雅、充满生活乐趣的老年之家，并引进国内外先进的老年公寓设计运营理念，购置国内外先进老年人护理设备，对相关服务人员进行专业培养，未来还将申请设立专业护理医院，不断将护理人性化、专业化、科学化、标准化，急老年人之所急，想老年人之所想，帮老年人之所需，实行科学化、规范化管理，使老年人住得安心、吃得舒心、玩得开心、健康温馨、子女放心，真正把老年公寓办成老年人颐养天年的幸福之家，让老年人切实感受到党和政府的温暖，共享社会发展成果。

同时，本项目将以“区域示范项目、国内优秀项目”为发展目标，对本区域养老服务起到带头作用，进一步提升本区域养老服务水平，为河南省老龄工作的顺利开展与深入推行做出应有的贡献。

综上所述，本项目的建设具有深刻的现实意义，是十分必要的。

第三章 项目选址与建设条件 3.1项目选址 3.1.1建设位置 项目拟选址于开发区向川路北段，北邻三门峡市农业局住宅小区。

3.1.2选址优势 1、交通便利 项目建设区块与城市道路相连，交通联系便捷，区位优势明显，有利于项目建设。

2、符合城镇总体规划 项目建设符合城市总体规划的要求。

3、用地条件较好 项目建设区块地形规整，地势较低，整体呈四周高中间低，配套建设条件较好。周围有三门峡开发区社区医院，老年人居住看病就近治疗方便。

综上所述，项目选址优势明显，能较好地满足建设需要，也符合相关规划要求，选址合理可行。

3.2建设条件 建设区块交通便利，基础设施完善，便于项目建设、运行中利用城市市政工程设施，区块周边自来水、污水管道、电力设施已全部接入到位。因此，项目建设具有良好的基础设施条件，能较好地满足项目建设的需要。

3.3地质灾害影响分析 本项目在建设过程中，要严格执行相关规划，并由具有相应的地质灾害防治工程勘查资质的单位，开展地质灾害危险性评估，对建设项目诱发或加剧地质灾害的可能性和建设项目可能遭受地质灾害危险性作出评估，提出防治地质灾害的措施，从源头防治地质灾害的发生。只要思想重视、措施得当，可以很好地解决地质灾害对项目建设的影响和危害。

第四章 建设内容及工程方案 4.1建设要求 在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。

1、环境要园林化 幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。

2、公建设施要高比例化配套要完善化 项目规划配有完善的医疗保健、健身房、阅览室、书画室、花房、棋牌娱乐室、等生活配套设施。

3、设计要人性化 平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道）；
要保证充足的阳光入室，空间通透；
室内地面应采用防滑设计，防跌扶手；
各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便；
入户阳光花园，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。

4、生活要智能化 配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。

5、户型要合理化 充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，大部分户面积控制在25－30平方米左右。

6、建筑要艺术化 在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。

满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。

4.2总体规划方案 规划总建筑面积16343.22平方米。其中一期建设规模为198张床位，一期总建筑面积11903.82平方米，包括综合楼建筑面积1776.72平方米；
养老护理楼建筑面积10127.10平方米；
二期预留建筑面积4439.40平方米。具备低密度、低容积率、高绿化率；
全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量低层；
有相应的配套服务设施；
整体建筑风格以田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦，充分展现古朴、传统的田园风光。

4.2.1规划构架 构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三块，即住宅、公建设施、景观三块。为保障行人和车辆出入安全、方便，在不同方向设2个主出入通道。

4.2.2总体平面布置 主要住宅均南北朝向，保证养老护理楼，每间房均有充足的阳光照射（可适当偏西南、偏东南15° ），沿向川路、北环路、黄河主题公园、丘地走势呈流线型或围合式布置，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。

4.2.3产品功能组合 产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。

4.2.4环境规划设计 1、园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别是60～70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。

2、整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。

3、园区内修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。

4、完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；
应沿湖设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；
道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。

5、为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，修建体现中国传统文化的以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。

4.3建筑设计 4.3.1设计依据 国家及地方现行规范、规程、规定，主要有：
1、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014） 2、《住宅建筑规范》（GB50368-2005） 3、《住宅设计规范》（GB50096-1999） 4、《河南省公共建筑节能设计标准实施细则》 DBJ41/075-2006 4.3.2项目概况 本项目位于三门峡市，紧邻向川路，区位优势明显，交通便利。

本项目建设用地面积11318.52平方米，规划总建筑面积16343.22平方米。其中一期建设规模为198张床位，一期总建筑面积11903.82平方米，包括综合楼建筑面积1776.72平方米；
养老护理楼建筑面积10127.10平方米；
二期预留建筑面积4439.40平方米。集中于园林绿化区域。

4.3.3设计原则 在现有居住区的规划设计中，住宅组群的空间布局与环境景观的塑造常常相互分离，在设计程序上存在先后，环境设计常常成为居住区规划设计中一个“补充完善的后续工作”，并且由于群体布局的限制，不能给环境设计留有充分的余地和弹性，环境没能发挥对于住区营造的景观意义。  在本项目的规划设计中，要强化养老居住与景观的联系，创造一种富有诗意的栖居环境，就必须采用整体设计的方法。即在规划设计之初，就从环境的角度，将建筑与景观相结合，最大限度的发挥景观环境对于居住区整体空间形态的影响，只有这样才能营造出一个整体大气的形象和富有特色的高品质环境。  在设计过程中遵循以下原则: 体现生态养老住宅建筑的根源性特点；

注重建筑的尺度与比例、质感效果、韵律感、光影效果及色彩；

章显人性化的内外空间，体现建筑、景观的和谐统一。

4.3.4建筑平面及立面设计 以需求为根本，以科技为先导，体现文化情趣。立面设计营造出高尚且温馨的居住氛围。    根据当地的生活习惯、气候特点及市场的实际需要，采用灵活多变的设计手法，以满足不同客户的需要，同时也便于总体布局和空间形态的多样化。设计主要定位于高档养老住宅，与自然环境相适应，体现空间层次的丰富变化。  立面造型上充分结合当地实际。建筑色彩古朴协调、鲜明而不失稳重，与小区环境形成合谐统一的关系。烘托出整个小区高尚、雅致的格调，强化了自然生态的人居环境。

建筑高度的确定兼顾日照和结构的合理。整体造型错落有序，结构清晰，层次丰富，微妙地呼应了特有的景观条件。建筑肌理的刻画，并不强调表面化的虚实对比，而是通过对结构构造的深入设计，使立面肌理趋于均质花，统一在一套网格体系中，既是结构，又是立面划分，少而精，明而不跳,建筑外饰面材料以真石漆为主，恰如其分的体现出功能与形式的完美结合，配以绿色庭院和宽景阳台，更加烘托出建筑的舒适宜人。

4.4结构设计 4.4.1工程概况 本项目位于三门峡市，紧邻向川路。一期规划综合楼为3层，养老护理楼为11层。

4.4.2设计依据 1、自然条件：
基本风压：0.40kN/m2（R=50）；

基本雪压：0.35kN/m2（R=50）；

基本气温：最低-6℃，最高36℃；

建筑热工设计分区：寒冷地区；
标准冻土深度：<60cm；

抗震设防烈度：7度；

设计基本地震加速度值：0.10g，设计地震分组：第二组；

2、政府有关主管部门对本工程各阶段设计的审查、批复文件。

3、建设单位提出的与结构有关的符合国家标准、法规的设计要求。

4、 本工程结构设计所执行的主要法规和所采用的主要标准：
《工程结构可靠性设计统一标准》GB 50153-2008 《建筑结构可靠度设计统一标准》GB 50068-2001 《建筑工程抗震设防分类标准》GB 50223-2008 《建筑抗震设计规范》GB 50011-2010 《建筑结构荷载规范》GB 50009-2012 《混凝土结构设计规范》GB 50010-2010 《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ 3-2010 《砌体结构设计规范》GB 50003-2011 《建筑地基基础设计规范》GB 50007-2011 《地下工程防水技术规范》GB 50108-2008 注：其他未列项目见国家现行标准、规范及相关规定。

4.4.3建筑分类等级 1、结构设计基准期：50年，结构设计使用年限：50年。

2、 建筑结构安全等级：二级，结构重要性系数：1.0。

3、地基基础设计等级：养老护理楼为乙级，综合楼为丙级。

4、 建筑抗震设防类别：标准设防类（简称丙类）。

5、 混凝土构件环境类别：室内干燥环境、无侵蚀性静水浸没环境为一类；
室内潮湿环境、冰冻线以下与无侵蚀性的水或土壤直接接触的环境为二a类；
干湿交替环境、水位频繁变动环境、露天环境及冰冻线以上与无侵蚀性的水或土壤直接接触的环境为二b类。

4.4.4主要荷载（作用）取值 1、楼面活荷载（标准值）：
住宅：2.0kN/m2 库房、储藏：5.0kN/m2 走廊、楼梯、门厅：3.5kN/m2 一般卫生间：2.5kN/m2 公共卫生间：5.0kN/m2 电梯机房：7.0kN/m2 室外地面：10.0 kN/m2 2、屋面活荷载（标准值）：
不上人屋面：0.5kN/m2 上人屋面：2.0kN/m2 屋顶花园：3.0kN/m2 3、风荷载（风压取值）：养老护理楼其承载力设计时取0.44kN/m2（基本风压的1.1倍）；
舒适度验算时取0.25kN/m2（R=10）；
其他均取0.40kN/m2；
地面粗糙度为B类。

4、雪荷载（雪压取值）：0.35kN/m2，雪荷载准永久值系数分区为Ⅱ区。

5、地震作用：抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.10g，设计地震分组为第二组。建筑结构的阻尼比为0.05，水平地震影响系数最大值：多遇地震0.08，罕遇地震0.50。

4.4.5上部结构设计 1、 结构缝（伸缩缝、沉降缝和防震缝）的设置：根据建筑物长宽超限情况以及建筑单元及功能等要求，可将平面分割成比较规则的结构单元；
特殊情况拟采用设置后浇带伸缩后浇带措施。

2、 结构选型：11层养老护理楼采用剪力墙的结构形式，3层综合楼采用现浇钢筋混凝土框架结构。

4.4.7地基基础设计 根据设计经验及本工程特点，本项目可采用独立基础（墙下条形基础）或桩基础形式。本工程最终基础形式应待正式详细地质勘察报告出具后，结合本工程地质情况方可最终确定。

4.4.8主要结构材料 1、混凝土强度等级：墙、柱等竖向构件采用C30~C50，梁、板（楼梯）等水平构件采用C30~C40。地下部分混凝土采用防水混凝土，抗渗等级为P6或P8。一般砌体中圈梁、过梁、水平系梁、构造柱采用C20混凝土。

2、钢筋及钢材：钢筋采用普通热轧钢筋，墙、柱、梁、板（楼梯）等主要受力筋采用HRB400、HRB400E级；
其他节点、构造筋采用HPB300级。钢材采用Q235B级钢或Q345B级钢。

3、 砌体及砂浆：地面以下或防潮层以下与土接触的墙体：采用MU15普通实心砖（禁止使用粘土类烧结砖）、M7.5水泥砂浆砌筑。地面以上或防潮层以上的墙体：采用A3.5蒸压加气混凝土砌块、Ma5.0专用砂浆砌筑。

4.5给水设计 4.5.1设计依据 1．国家现行法律法规、规范、规程：
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）；

《建筑设计防火规范》GB50016-2014；

《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）；

《气体灭火系统设计规范》GB50370-2005；

《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；

《住宅设计规范》GB50096-2011 《室外给水设计规范》GB50013-2006 《室外排水设计规范》GB50014-2006（2014年版） 《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50974-2014 2．总图专业提供的条件图。

4.5.2设计范围 包括本项目地块红线内的给水、排水、消防等各系统。

4.5.3生活及消防给水系统 1．水源：
本工程用水由市政自来水管道供给。分别从周边市政道路各引入一根DN200mm给水管进入小区并设水表和防污阻断阀，市政自来水压力约为0.30Mpa，满足小区生活用水和室外消防用水要求。

2．用水量估算：
根据《建筑给水排水设计规范》，居民最高日生活用水量取200L/人.d，绿化浇洒用水量2L/m2.d，商业用水量取每平米每日10L，物业管理人员用水量取60L/人.d，未预见用水量取总用水量的15%。

3．给水系统 在室外设生活给水管网系统、办公给水管网系统和室外消防给水管网系统，其中生活给水和办公给水采用支状布置，消防给水管道沿主干道环状布置。

4．消防给水系统 室内消防系统采用临时高压制。室外消防采用低压制，由市政给水管网直接供给。

在地块所有建筑物内设置消火栓灭火系统并保证每层任一点均有两股水柱同时到达；
在商场按中危险Ⅱ级设置闭式自动喷水灭火系统。自动喷淋消防用水量30L/S，消防历时1.0小时。

在地块设置消防加压泵房和消防水池供，泵房距地面的高度不大于10米，消防水池采用钢筋混凝土结构，双格布置，储存室内全部消防用水量，有效容积不小于600m3；
火灾初期用水由设在建筑屋顶的消防水箱供给，水箱有效容积50m3。

室外消防通道附近设室外地上式消火栓，保证消火栓间距不大于120米，保护半径不大于150米，每个消火栓流量10~15L/S，消火栓数量满足室外消防用水量要求。

在变配电室等部位设置七氟丙烷自动灭火系统。

在高层住宅部分按A类火灾、轻危险级配置灭火器。

4.5.4室外排水系统 1、小区排水采用雨、污分流制。最高日污水量取最高日生活给水量的90%，但不计浇洒用水量。

2、生活污水经室外管网汇集，并经化粪池处理后，就近排入小区四周的市政污水管道。

3、室外雨水经地面径流和雨水管道汇集后，排入小区四周的市政雨水管道。

4.5.5室内给排水设计 1、小区居民每户的自来水计量水表及给水主干管集中设置在公共走道区域的单元管道井内。

2、每户主、次卫生间及厨房自来水给水支管管径均采用DN20mm。

3、给水管材：室内生活给水干管及水表以前的管道采用PSP钢塑复合管，户内给水管采用S3.2系列PP-R给水塑料管，热熔连接，室外生活给水管，DN≥50mm采用孔网钢带钢塑复合给水管，电热熔连接，DN<50mm采用S3.2系列PP-R给水塑料管，热熔连接。

4、排水管材：小区室内生活排水管道采用U-PVC排水塑料管，承插胶粘接口。地下室压力排水管采用内外热镀锌管，卡箍或丝扣连接。屋面雨水采用外排水，排水管材均采用承压塑料排水管，承插胶粘接口。室外小区雨水及污水管道，采用埋地排水塑料管，检查井采用塑料排水检查井。

5、消防管材：室内消火栓给水管道及自动喷淋消防给水管道采用加厚热镀锌给水管，卡箍或丝扣连接；

室外消火栓给水管道及自动喷淋消防给水管道采用孔网钢带钢塑复合给水管，电热熔连接。

4.6暖通动力设计 4.6.1设计依据 《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（GB50736-2012） 《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006） 《建筑设计防火规范》(GB50016-2014) 《河南省居住建筑节能设计标准》（寒冷地区）（DBJ41/062-2012） 《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005） 《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002） 《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002） 4.6.2室外气象参数 冬季采暖室外计算温度 -3℃ 夏季空调室外计算干球温度 35.4℃ 夏季通风室外计算干球温度 31.3 ℃ 冬季空调室外计算干球温度 -5.1℃ 冬季通风室外计算干球温度 0.8℃ 夏季空调日平均温度 30.5℃ 夏季空调室外计算湿球温度 26.9℃ 冬季空调室外计算相对湿度 59% 室外风速 冬季 2.1m/s 夏季 1.6m/s 日平均温度小于+5℃的天数 92天 极端最高温度 41.7℃ 极端最低温度 -15℃ 冬季气压 1009.0hPa 夏季气压 988.2hPa 4.6.3室内采暖设计参数 卧室、起居室、卫生间 18℃ 物业用房 治安联防站、居委会 18℃ 4.6.4供热设计 本项目采用集中供热采暖方式。规划由市热力公司的主管道接入本区。供热介质为蒸汽或高温热水，在换热站设置热交换器，为小区提供采暖热水，经热交换站换热后采暖二次热网供回水温度为75/50℃。拟设1座热交换站，占地面积约为100~150平方米， 系统补水为软化水，采用全自动软水器提供软化水，定压方式由设在换熱站内的整体式定压补水机组来完成。

规划热力均采用双管制。热力干管设在负荷集中区域，支线尽量靠近用户，力求减少管线投资。

管材采用预置保温钢管，保温层厚度约为60mm。

采用直埋式波纹补偿器补偿。

为达到节约能源的目的，热交换站的设计应综合考虑供热质和量。

4.6.5采暖设计 住宅部分采用集中采暖分户热计量的方式。每组散热器均设温控阀，可单独控制室内温度。户内供回水管采用塑料管敷设在建筑垫层内，可以满足室内美观要求。

散热设备采用节能环保的钢管柱形散热器。共用立管采用热镀锌钢管，管井内及穿越不采暖房间的管道需保温。

4.6.6防排烟设计 不具备自然排烟条件的防烟楼梯间及其前室，消防电梯前室和合用前室以及避难层，分别设置正压送风系统。

长度大于20米的疏散走道设置机械排烟设施。

地下车库设机械通风兼排烟（补风）设施。

不满足自然排烟条件的房间设机械排烟设施。

排烟风机入口设排烟防火阀，当烟气温度达到280℃时排烟防火阀熔断关闭，联动风机停止运行。同时设置送风系统，送风量大于排烟量的50%。

4.6.7通风与空调 1.养老护理楼预留分体空调用电量、室内机及室外机的安装条件。

2.综合楼均预留多联式中央空调用电量、室内机及室外机的安装条件；
冷凝水考虑集中排放。

3.无外窗的卫生间及电梯机房采用机械通风设施。

4.设备用房设置机械通风系统。

4.7电气设计 4.7.1设计依据 《民用建筑电气设计规范》 JGJ 16-2008 《建筑设计防火规范》 GB50016-2014 《供配电系统设计规范》 GB50052-2009 《火灾自动报警系统设计规范》 GB50116-2013 《住宅设计规范》 GB50096-2011 《住宅建筑电气设计规范》 JGJ242-2011 4.7.2设计目标 电力、弱电设计应当达到安全、可靠、经济、合理、适应性强的要求。

4.7.3设计范围 本设计包括变配电、电力、照明、火灾自动报警、防雷接地、电话、有线电视、宽带网、安全防范等系统。

4.7.4电力负荷估算 小区内消防负荷、安防系统用电、电梯、生活泵、排污泵等用电为一级负荷，其余负荷为三级负荷。

根据现有资料，本区采用负荷密度法进行电量预测，负荷密度的确定综合参考当地的用电水平和相关规划标准。

供电用地负荷密度指标为：
居住建筑80W/ m2（建筑面积，下同），综合楼100W/m2，道路、景观照明20kW/ha。

4.7.5电源及电力线路规划 小区各变电所内变压器容量、数量视各建筑物类别、面积最终确定，其高压电源分别引自高压配电室的两段10kV母线。变电所结合绿化设置于各个小区内部，小区内一、二级负荷的两路低压电源分别引自变电所的两台变压器。

变电所与建筑物间主干线路沿区内主要道路布置，室外采用地埋电缆沟的方式敷设，电缆沟距道路边缘1.0-1.5米。

4.7.6电力、照明 变电所的低压电缆室外埋地引入至各栋楼低压配电间， 消防设备均采用耐火电缆供电，消防设备及其他一级负荷均采用双电源切换箱供电。变电所内按供电部门要求设置计量，每栋楼分别设电表箱。

住宅内预留瓷灯头（由业主装修考虑照明），物业用房、设备用房、地下室及辅助用房、楼梯间、走廊均采用节能型荧光灯或吸顶灯。在变电所、水泵房、消防控制室、弱电机房、走廊及楼梯间设置应急照明及疏散指示标志。

4.7.7防雷、接地 本工程工作接地、保护接地、防雷接地共用接地极，接地电阻不大于1Ω。低压配电系统采用TN-S接地型式。建筑物做总等电位联结，总等电位联结与防雷接地体共用接地极。

4.7.8火灾自动报警及消防联动 火灾自动报警系统采用控制中心报警系统，各地块分别设消防控制室，其中1个作为消防控制中心，消防控制室与监控室合用。在高层建筑及商场的地下室、 变电所、水泵房、电梯前室、走道、楼梯间等场所设感烟或感温探测器、消防广播及声光讯响器。在每层公共活动场所出入口处设置手动报警和应急电话插孔。

消防控制室在确认火灾后，能对消防泵、消防电梯、防排烟风机、防火卷帘等消防设备联动控制,同时切断有关部位非消防电源，接通应急照明，并接通消防广播；
消防控制室、电梯机房、配变电所、水泵房设置专用对讲电话,消防控制室设专用的119火警外线电话。

4.7.9弱电系统 小区通讯、有线电视分别自市政管网引入至小区弱电机房。电话、网络采用光纤到户系统，电话、信息插座、有线电视终端统按1部/户计算。各弱电系统分别设置总控制、分配箱。单体建筑内弱电设可视对讲、电话、有线电视、宽带网络、安防监控等系统。消防控制室与监控室合用。

第五章 节能措施 5.1设计依据 《河南省居住建筑节能设计标准（寒冷地区）》DBJ41/062-2012 《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010[附条文说明] 《民用建筑热工设计规范》GB50176-2002 《关于加强民用建筑工程项目建筑节能审查工作的通知（建科[2004]174号文）》 建设单位与能源管理部门签订的供能协议 5.2设计范围及主要原则 1、本工程的建筑及公用设备的节能设计。

2、采用科技含量高的节能型产品，建筑布局考虑节能要求。

5.3主要节能措施 5.3.1建筑节能措施 （一）建筑筑总平面布置利于通风、采光，避免东西向大量开窗。平台及屋面进行保温隔热，强化绿化布置，调节小气候。

1、项目所处气候分区：寒冷地区。

2、建筑设计的维护结构传热系数、遮阳系数、窗墙面积比、透明屋顶面积等不满足规范要求时，应进行权衡计算。墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。

3、围护结构 （a）窗户：采用节能中空玻璃6+12A+6，局部采用钢化安全玻璃。

（b）外墙：采用200厚加气混凝土砌块+60厚半硬质岩棉板外墙外保温隔热。

（c）屋面：采用70厚半硬质岩棉板保温隔热层。

（d）外挑楼面：同屋面。

（e）楼梯间为非采暖楼梯间，楼梯间采用封闭式并可开启外窗。

（二）采用节能建筑体型系数和窗墙比，加强围护结构的保温、隔热，建筑物外围护墙采用挤塑聚苯板保温外墙、塑钢窗，屋顶采用保温隔热构造。平屋顶种植绿化或屋顶花园以充分体现建筑节能的设计思想。

（三）采用节能型电气产品，加强给水的重复利用及节水措施。

（四）设计时注意建筑的开口，形成流动的穿堂风。

（五）利用出挑的窗楣遮阳。

（六）入射的太阳辐射会因为地表的差异而被吸收、反射或者储存。地表材料的颜色和纹理决定其反射性能，颜色越深，外表越粗糙，反射性能越差。因此，设计时，注意大量种植树木和灌木，减少硬质铺地的面积。这样可以减少热量的反射，达到降温的目的。

5.3.2电气节能 该工程电气节能主要采取了以下措施：
1、根据负荷特点，在不同位置设配电房，使变电所尽量靠近用电负荷中心，减少了电能的传输损耗；

2、照明器具按《建筑照明设计标准》GB50034—2004要求功率密度限值安装，照明光源采用以高效节能灯为主；

3、除特殊装饰效果灯具外，所有灯具尽量选用开启式或半开启式高效率灯具；

4、照明控制采用节能控制，备用照明作为正常照明的一部分，即应急照明灯均采用可控型，住宅楼梯间及其公共走道除应急灯外均采用触摸式为主。

5、气体放电灯均在灯具内设分散补偿电容，同时合理选择配电电缆截面，减少电能传输损耗。

6、在变电所采用低压无功功率自动补偿，使lOkV高压侧功率因数达到0．9以上，减少10kV电缆传输能量的损耗。

5.3.3给排水 1、采用节水型卫生洁具。

2、有条件时局部采用雨水集中收集，用于绿化及景观用水。

3、按用水种类不同分设水表。

5.3.4节能效果分析 通过建筑自身所采取的节能措施，必将给工程建设带来更大的经济效益，环境效益及社会效益。

第六章 环境保护与绿化 6.1编制依据 1、《污水综合排放标准》GB8978-1996；

2、《声环境噪声标准》GB3096-2008；

3、《地表水环境质量标准》GB3838-2002；

4、《大气污染物综合排放标准》GB16297-96 6.2环境现状 6.2.1气象 三门峡市地处中纬度内陆区，大部分地区属暖温带大陆性季风气候。历年平均气温13.8℃，年平均日照2261.7小时，无霜期216天，年均降水量580～680毫米。由于地貌特征复杂，形成了具有暖温带、温带和寒温带的多元气候。

6.2.2大气质量现状 根据检测结果，建设区域内的SO2、NO2污染程度轻微，TSP、PM10亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。

6.3项目建设对环境的影响 项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。

6.4环境保护措施 6.4.1设计依据 中华人民共和国国务院第253号《建设项目环境保护管理条例》；

中华人民共和国国务院第284号《中华人民共和国水污染防治法》；

《中华人民共和国大气污染防治法》；

《中华人民共和国环境噪声防治法》；

GB8978-1996《污水综合排放标准》中三级标准；

GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》中2级标准；

GB18483-2001《饮食业油烟排放标准》；

建设单位及相关专业对环保及排放提出的要求。

6.4.2设计范围及主要原则 红线范围内建筑物建造与使用过程中的环保治理，主要是建筑运行过程中产生的生产污水、生活污水、厨房废气及设备噪声控制。

建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和三门峡市有关排放标准。

坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。

6.4.3环境保护设计 1、住宅厨房排气经油烟机进入排气烟道，采用建设部推荐的防倒灌变压式烟道高空排放。

2、油烟和废气处理设计 3、减震防噪设计 所有空调，通风设备均采用隔振降噪措施，以满足环保要求。柴油发电机房的通风，采取消声障噪措施。

4、柴油发电机组的燃烧废气高空排放。

5、餐饮厨房排气经抽烟机，采用建设部推广的定型防倒灌变压式烟道排放。

6、所有污水均集中处理达标后排入市政管网。

7、生活垃圾均袋装收集集中处理，一律不设垃圾道。

6.4.4主要污染源、污染物及防治措施 1、污水处理 场地内采用雨污分流制，建筑物内主要为生产污水、生活污水及厨房污水，厨房废水经隔油器处理后排入建筑室外的污水管，与生活污水一起排入污水处理装置，经生化处理达标后再排入城市下水道，厨房污水设隔油沉砂池。

2、废气治理 厨房的油烟采用排烟道高空排放。

3、生活垃圾：建筑各层设置垃圾堆放处，在小区内设一个垃圾收集站，由物管人员定时收集送入垃圾收集站，每天再运至城市垃圾处理场（站）处理。

4、设计中所选用的设备均选用低噪声设备，并采取相应的减震措施。

5、建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的材料。

6.4.5环境、景观、绿化设计 1、环境设计应充分体现本地域的自然环境特征及历史文化渊源，因地制宜进行景观环境创作，力求创造出具有时代特点与地域特征的环境空间。

2、注重功能性、实用性和经济性，加固观赏性，贴近居民生活，尺度亲切宜人。

3、绿化培植突出居住条件的均好性和共享性，为居民提供户外休闲、观赏和改善生态环境的绿化空间。

4、环境设计应能体现社区文化，要为居民提供休息交往空间和休闲娱乐场所。

5、灯饰工程设计 建筑灯饰照明将着重照亮建筑轮廓。射灯将增强广告效果。室外杆式灯具主要用来突出内院及道路。

6.5施工期环境保护 6.5.1大气污染物 项目施工期的大气污染物主要是施工场尘。

施工扬尘影响分析：
施工现场扬尘主要来自以下几个方面：
1、土石方的挖掘及现场堆放；

2、建筑材料（灰、砂、水泥、砖等）的现场搬运及堆放；

3、施工垃圾的堆存及清理；

4、车辆及施工机械往来造成的道路扬尘。

施工现场的扬尘大小与施工现场的条件、管理水平、机械化程度及施工季节、建设地区土质及天气情况等诸多因素有关。施工扬尘污染控制措施：为控制扬尘对周围地区的影响，建设单位应采取以下施工污染控制对策：
1、建设工程施工方案中必须有防止泄露遗散污染环境的具体措施；

2、建设工程施工现场地坪必须进行硬化处理。工地出口处要设置冲洗车辆的设施，确保出入施工现场的车辆车轮不带泥土；
建设工程施工现场必须设立垃圾站，并及时回收、清运垃圾及工程弃土；
高处工程垃圾严禁凌空抛洒及乱倒乱卸；

3、建立洒水清扫制度，指定专人负责洒水和清扫工作；

4、对易扬尘物料实行库存或加盖蓬布；

5、使用商品混凝土；

另外，施工队伍的生活能源按三门峡实施清洁能源工作的有关规定，禁止使用燃煤，而采用清洁能源天然气，可有效控制大气污染。

6.5.2噪声污染 为减轻施工期噪声对周围环境的影响，建设单位应采取以下措施：
1、选用低噪声设备，日常作业中应加强设备的管理与维护；

2、合理布置高噪声设备在场中位置，防止人为高噪声活动的产生，禁止高噪声设备夜间作业；
确需夜间作业时，应向三门峡市环保局申报，批准后方可施工，并设立施工公告牌，接受市民监督，取得市民谅解。“中考、高考“期间禁止施工。

6.5.3生活污水污染防治措施 施工人员生活污水应集中收集后，作沉砂、初沉等预处理之后排入城市排水管网；
对施工中混凝土养护、车辆冲洗、施工机械冲洗产生的废水，则设沉砂池处理后排入城市排水管网。

6.5.4固体废弃物 固体废弃物产生源：
1、土石方工程、条石砌筑、混凝土浇筑废料和弃土等施工垃圾；

2、施工人员的生活垃圾。

固体废弃物影响分析：
拟建工程的固体废弃物产生量较大，如果不进行适当合理的处理与处置，在降雨作用下，不仅容易造成严重的水土流失，而且大量的固体废弃物进入水体，给附近的水体造成污染。不仅如此，还会给行人带来不便。

固体废弃物污染防治措施：
1、土石方在开挖填平后，弃土及时运往指定渣场填埋或用于填方；

2、临时未能运走的弃土，应妥善处理，不允许随意排放，降雨时用塑料布覆盖，防止水体环境受到污染；

3、施工中的生活垃圾进行袋装化后经城市环卫部门运往城市渣场处理；

4、合理安排施工进度，基础开挖应避免暴雨季节，防止水土流失；

5、提前修建护坡、堡坎、挡土墙，防止渣土任意流失。

6.6营运期环境保护 6.6.1大气污染物 主要污染源为居民住宅厨房油烟，如果直接排放会对周围的大气环境造成影响，更会影响周围居民的身体健康，因此油烟废气要用专用变压式烟道引至屋顶高空排放，对环境空气影响较小。对进出车站的汽车的尾气排放进行严格监督、管理，禁止超标排放车辆进入。

6.6.2水污染物 项目建成后主要水体污染物是居民住宅生活污水和车库冲洗水直接外排会对城市水体水质造成严重污染，因此必须对其废水进行处理。实行场地雨污分流制，厨房废水经隔油器处理后排入小区（或建筑室外）的污水管，与生活污水一起排入污水处理装置。经生化处理达标后再排入城市下水道。

6.6.3固体废弃物对环境的影响分析 拟建工程投入使用后固体废弃物主要是本项目居民所产生的生活垃圾。在小区内设垃圾收集点，每户垃圾实行袋装。由物管公司定时收集送入垃圾收集点，再运至垃圾处理场。由于拟建项目生活垃圾主要为一些易腐蚀的有机物，若不及时清运，会滋生蚊蝇和产生异味，拟建项目生活垃圾应分类堆放，并及时由环卫部门清运，以保护项目的清洁环境，这样就不会对环境造成影响。

6.6.4噪声对环境的影响分析 拟建工程投入使用后，进出车库时车辆喇叭声、发动机噪声及设备房内风机、水泵等设备的运行噪声，对周围居民和员工工作都会造成较大的影响。因此，必须对生产噪声采取控制措施，其具体控制方法如下：
1、车辆进出车库要求禁鸣；

2、合理布置高噪声设备，应远离办公场所及周围环境敏感区域；

3、高噪声设备做吸声、隔声装置；

4、设备间与敏感目标之间做隔离墙。

6.7绿化 为提高小区的品质，该项目专门邀请景观公司为小区进行绿化和园林、小品设计、以道路分割形式的小区组团为核心，绿化布局重点突出，或流水、或泳池、或花台、或花池、或植物绿化带，布局有张有弛，观赏性和艺术性皆具其中。绿化覆盖率达30%以上。

第七章 劳动安全与消防 7.1指导思想 以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。

7.2职业安全卫生健康对策与措施 7.2.1安全施工保障措施 1、选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。

2、对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。

3、建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。

4、建立健全项目安全施工应急救援体系。

5、建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。

6、建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。

7.2.2对策与措施 1、建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。

2、建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。

3、研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。

4、落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。

5、加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。

6、建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。

7.3消防 1、建筑疏散和消防间距均满足国家及地方消防设计规范、标准。

2、总平面布局消防车道宽不小于4米，沿街适当位置增设消防车道，地下室屋面考虑消防车荷载 3、室外消防利用室外给水环网供水。在环网上设置消火栓，间距不超过120米，以便消防车取水。

4、电气消防 ①消防供电：所有消防用电设备均采用两回路供电，末端配电箱处自动切换。

②消防照明：高层疏散走道、楼梯间、重要机房、商业用房、地下车库等均设有应急照明和疏散标志灯。

③消防配电线路：本工程消防用电设备采用耐火电线电缆穿阻燃PVC管暗敷和穿金属管明敷。暗敷管线埋深大于3CM，明敷金属管外壁刷防火涂料。

5、火灾自动报警系统 ①消防控制室设有火灾报警控制器，所有信息都可在此显示，还可联动所有消防设备。在车库设置感温探测器；
商铺、走道、库房、物管用房及其他设备用房等设置感烟探测器。

②当建筑需要设置一定数量手动报警按钮，其旁边设置对讲电话插口，从室内任一处至最近手动报警按钮步行距离不超过30m。

③消火栓按钮，报警阀压力开关，水流指示器，信号蹀阀通过地址编码报警接口进入火灾自动报警系统。

6、火灾联动控制系统 本工程的消火栓水泵由消火栓按钮直接起动，或通过报警系统由控制中心联动或手动控制；
其喷洒水泵由报警阀压力开关直接起动，或通过报警系统由控制中心联动或手动控制，并接收起泵后的返回信号。

①防排烟风机及电动防火阀和排烟口由相邻探测器和手动报警按钮控制，当报警控制器接收到相邻探测器或手动报警按钮的火警信号后，通过联动控制器和现场联动接口，起动防排烟风机，关闭非防烟分区内的防火阀，开启防烟分区内的排烟口，并接收起动后的返回信号。

②疏散通道上的防火卷帘由卷帘两侧感烟感温探测器组和手动报警按钮控制，当报警控制器接收到感烟感温探测器组或手动报警按钮的火警信号后，通过联动控制器和现场联动接口，将防火卷帘降至距地1.8m,并接收返回信号，通过一定时间的延时后，通过联动控制器自动或手动将防火卷帘降至底，并接收返回信号。防火分区的防火卷帘当报警控制器接收到相邻探测器或手动报警按钮的火警信号后，通过联动控制器和现场联动接口将防火卷帘降至底。

③当火警确认后，通过联动控制器和现场联动接口将电梯全部停于首层，并接收返回信号。

④当火警确认后，通过联动控制器和现场联动接口将变配电所与消防无关的设备电源开关（回路主开关配分励脱扣器）联动断电，并接收返回信号。

⑤消防广播系统：本工程设置消防广播系统，从室内任一处至最近一个扬声器步行距离不超过30m，消防广播系统线路用ZR-RVS-2*1.0的阻燃铜芯软线，不得与其他线路共管敷设。消防广播火警时开启着火层及上下层。

⑥火灾自动报警及联动控制线路：本工程的报警干线和联动干线一律用ZR-RVS-2*2.5的阻燃铜芯双绞线敷设于弱电井内防火线槽里，各层的报警线路和联动干线一律用ZR-RVS-2*1.5的阻燃铜芯双绞线穿焊接钢管暗敷于现浇板和墙内，其埋深不小于3cm，明敷报警和联动线路的焊接钢管的外壁必须涂防火漆两遍，所有线路均应可靠焊接连通 7、防雷接地 本工程接地采用联合接地体，接地电阻不大于1欧姆。消防控制室内设接地板卡口，由接地板卡口用30mm2铜芯软线引至基础接地极。消防控制室采用抗静电地板。

7.4工程在施工期间劳动安全与消防 1、严格按照施工安全操作规程及施工安全管理条例，进行安全文明施工。

2、夜间施工时，应取得工程所在地有关部门的许可，加强与当地相关部门、相邻居民的沟通，严禁扰民。

3、加强对施工现场的管理，确保施工安全，施工警示牌应挂在显要位置，写明注意事项，提醒施工人员及过往行人注意安全。

4、加强对施工人员的内部管理，生活垃圾、回水应集中排放、统一处理，避免污染环境。

5、施工机械应选用低噪声设备，设备基础应个增处理，避免噪声扰民。

6、抓好施工安全教育，月月讲，周周讲，天天讲。

7、严格按照施工，保证营运期间安全与消防。

7.5营运期间安全与消防 1、生活给水系统和消防给水系统应分开，杜绝和防止交叉感染台，在给水系统中适当设置楼宇二次净水，既灭水中生物又减少管道污垢，保证水质的卫生。

2、厨房的油烟经过变压式共用排气道集中排放，每户均设置带过压和漏电保护器，以避免过压和漏电危险。卫生间做局部等电位联接。

3、不得随便变更设计。

第八章 组织机构与人力资源配置 8.1组织机构 根据分工需要，项目管理将分设工程科，综合科等科室。工程科具体负责项目现场工程质量、进度、安全等方面内容；
综合科具体负责项目前期工作、招标采购、合同和财务管理、后勤服务等方面内容。

8.2人力资源配置方案 建设单位或代建单位依据项目规模成立项目部，配备的人员有10人（具有高级以上职称2人），其中项目负责人1名，项目经理1名，工程师3名，营销人员3人，财务部2人。

建设单位或代建单位建设单位要求监理、设计、施工管理机构按照规定配备足够的人员，保障工程的质量和安全，保证工程的顺利开展，保证实现投资效果。

为保证项目达到预期效益，生产人员和管理人员应进行专业知识和管理知识的培训。财务人员须有财务上岗证，销售部人员应进行销售专业培训，专业技术人员（如工程师、电工）应持证上岗，培训合格后方可聘用。

第九章 项目实施进度 9.1项目管理 为确保本项目高质量、高标准地按进度计划安排的工期完成。特制定以下管理措施。

1、实行项目设计和项目建设委托制 2、实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接负责人，实行工程质量终身追究制度。

3、实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。

4、严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。

5、严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。

9.2项目实施阶段 项目实施分为以下三个阶段：
准备工作：编制项目建议书、可行性研究报告及评估、论证、批复；
准备设计资料、方案设计等。

勘察设计：场区测量勘察、总体方案设计；
初步设计及审批；
施工图设计。

施工：根据规划对部分原建筑物拆除，在拆除的程序，同时要落实好协作关系、土建招标与施工、设备安装与调试等。

为加快建设进度，缩短建设时间，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定的交叉。

9.3项目建设周期 项目一期实施建设期限为12个月。计划开工时间为2017年3月1日，计划竣工时间为2018年2月28日。详见附表7 实施进度一览 第十章 项目招标 10.1工程项目招标投标概述 招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。

1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。

改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。

2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。

改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。

3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。

在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。

4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。

由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。

5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化 公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展做出更大的贡献。

10.2工程项目招标投标因素分析 招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。

1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。

首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。

其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。

第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。

2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。

采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；
而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。

3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。

近年来，我国《招标投标法》及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。

4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。

招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守《招标投标法》和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。

5、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。

招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。

6、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。

一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签订购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。

10.3招标依据 根据《中华人民共和国招标投标法》、河南省发展和改革委员会制定的《河南工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》及《河南省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》第十一条之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标：
1、施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；

2、重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；

3、勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上的；

4、单项合同估算价低于本条第①项、第②项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。

10.4招标范围 表10-01 招标范围表 序号 名称 招标情况 备注 不招标 招标 1 项目勘察、设计 　 招标 　 2 土方工程 　 招标 　 3 桩基工程施工 　 招标 　 4 土建工程施工 　 招标 　 5 装修装饰工程 　 招标 　 6 水电工程 　 招标 　 7 小区绿化、景观塑造 　 招标 　 8 小区道路及基础设施施工 　 招标 　 9 重要设备、建筑材料等物资的采购 　 招标 　 10 项目监理 　 招标 　 10.5招标方式 项目招标均采用公开招标的方式。

项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。

第十一章 项目投资估算与资金筹措 11.1投资估算 11.1.1投资估算依据 本项目的投资估算以国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、国家现行有关建筑工程定额、费用定额及费率标准为依据，参照三门峡类似工程的费用水平而编制的。

1、《投资项目经济咨询评估指南》咨经〔1998〕11 号；

2、《河南省建设工程工程量清单综合单价》豫建设标〔2008〕50号；

11.1.2编制说明 本项目建设投资包括基础设施工程、建筑物建安工程以及设备工程等，具体工程量按照方案的各项技术指标。

1、基础设施工程包括场地平整、道路以及管线敷设工程、绿化等。

2、建筑工程包括各种建筑物的土建工程和水电等安装工程等。

3、项目土地为出让土地，建设用地面积16.98亩，出让单价按30万元/亩计算。

4、工程建设其他费用包括勘察设计及咨询费、建设单位管理费等。

11.1.3编制办法 1、土建工程根据类似工程决算，并参考当地建设工程造价指数信息进行调整，以单方指标计入。

2、设备购置费用：设备原价按现行市场价格计算，参照《工程建设全国机电设备价格汇编》和《建材工业常用机电设备价格汇编》价格。

3、安装工程：根据设备购置费及设备安装费率，以指标形式计入。

4、其它费用按有关规定计取，其中：
（1）建设单位管理费：费率参照豫财建〔2002〕125 号文件规定计入；

（2）工程设计费：参照计价格〔2002〕10 号文件规定计入；

（3）工程监理费：参照价费字〔1992〕479 号文件规定计入；

（4）招投标费：参照计价格〔2002〕1980 号文件规定计入；

5、基本预备费率取5%；

6、铺底流动资金取2%。

11.1.4投资估算 项目初步估算费用4636.07万元。总投入成本如下：单体建安成本2988.39万元；
室外工程费用383.47万元，服务项目费用663.84万元，政策性项目费用163.50万元，工程预备费209.96万元，铺底流动资金83.98万元，建设期利息142.88万元。详见附表1项目一期工程投资估算表。

11.2资金筹措 资金来源共分四部分：一是争取中央财政补贴资金，约1070万元；
二是大中型水库移民后期扶持资金，其中2015年、2016年共420万元，2017年210万元，共计630万元；
三是民政部门补贴投入，分5年，共计20万元；
四是开发区财政本级投入（贷款）：2916万元。

第十二章 财务评价 12.1 财务评价基础数据的选取 12.1.1评价依据及相关参数设定 1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（国家发改委、建设部，2006）；

2、项目建设期为1年，计算运营周期为15年；

3、农业土地开发资金根据豫财综〔2004〕103号文件规定提取；

4、财务评价基础数据的选择 根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》，与交易有关的税费如下：
1．项目获得的利润所得税按照25%计算。

2. 项目所涉增值税项目按照11%税率计算。

3．项目涉及房产按照20年折旧，机器设备按照12年折旧，残值率均为5%。

4．本项目的财务评价期间为16年，其中建设期1年，建设投产期1年、生产经营期14年。

5．项目运营规模：本项目投产后按照第一年80%运营规模，第二年及以后各年运营规模均为100%。

6．税后利润提取盈余公积金的比例为10%。

7．财务基准收益率按3%社会折现率计算。

7．项目测算以万元（人民币）为基本单位。

6、普通床位按2500元/床，高端床位按4000元/床。

12.1.2评价指标 1、财务内部收益率（FIRR） 财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态指标。其表达式为：
＝0 CI—现金流入量；

CO—现金流出量；

—第t年的净现金流量；

N—计算期。

2、财务净现值（FNPV） 投资的净现值是指未来各期支出和收入的现在价值。

FNPV＝ CI—现金流入量；

CO—现金流出量；

—第t年的净现金流量；

n—计算期；

—财务基准折现率。

3、投资回收期（Pt） 投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。是考察项目在财务上的投资回收能力的主要静态指标。其表达式为：
＝0 12.2销售收入估算 1、经营收入 本项目计算运营周期内，满负荷年运营收入为770.40万元，详见附表3项目运营收入税金及附件估算表。

3、增值税与税金及附加 根据国家及地方相关支持养老结构政策，项目的增值税、城市维护建设税以及教育费附加可以免交。

3、所得税 满负荷运营状态下，计算运营周期内缴纳所得税总额2080.34万元，详见附表3项目运营收入税金及附件估算表。

12.3经营成本估算 成本费用是反映产品生产中资源消耗的一个主要基础数据，是形成产品价格的重要组成部份，是影响经济效益的重要因素。本工程年处理总成本费用包括：外购燃料费、工资福利费、固定资产折旧费、大修费、其它费用。年经营成本费用是指总成本费用扣除固定资产折旧费的全部费用。详见附表2项目运营成本估算表。

12.3.1外购燃料动力费 动力主要为生产用水、电等，按经营收入的2%进行估算，估算年费用为15.41万元。

12.3.2工资福利费 本项目所需劳动人员包括生产所需工人、办公管理人员以及产品销售人员，共计约30人，人均工资按2500元/月，年费用为90万元。

12.3.3修理费 本项目年修理费用取固定资产折旧额的10%计算，年修理费为15.68万元。

12.3.4折旧费 项目涉及房产按照20年折旧，机器设备按照12年折旧，残值率均为5%，年折旧费156.75万元。

12.3.5财务成本 运营期内，每年偿还贷款291.6万元，计算运营期10内还清，财务成本为贷款余额产生的利息，详见附表4借款偿还计划一览表。

12.3.6其他费用 本项目营业费用按经营收入的2%计算，管理费用按销售收入的2%计算，运营期内其他费用合计为30.82万元/年。

12.4财务评价报表 12.4.1 盈利能力分析 项目内部收益率为4%，高于基准收益率3%的水平；
财务净现值为278.29万元。项目投资回收期为12.45年（含建设期1年），具有较强的盈利能力。

12.4.2 财务生存能力分析 根据财务计划现金流量表可看出，计算期内经营活动现金流入大于现金流出。从经营活动、投资活动和筹资活动全部净现金流量看，计算期内现金流入大于流出。因此，项目具备生存能力。

第十三章 社会评价 13.1社会效益分析 该项目总建筑面积16342平方米。项目一期工程建成后将为开发区范围及周边区域的约198名中老人提供居住、休闲、养老服务。其中48张床位面向一定积蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消费享受高端养老服务；
其中100张床位面向一般收入人群，使其能在此安享晚年。

老年住宅的建设，必将会替政府分忧，为老人解难，给村民造福，促公司发展。是一荣俱荣，多方共赢的好项目。但中国老龄化特点突出：基数大,已占全国总人口的11%；
增长速度快,半世纪走完别国一百年的老龄化进程；
历史欠账较大，养老没有积累；
人口老龄化与社会发展水平不相适应，是典型的“未富先老”国家。因此,更需要低价位的养老公寓。国办发〔2000〕19号《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》规定：社会福利机构的建设用地，按照法律、法规规定应当采用划拨方式供地的，要划拨供地；
按照法律、法规规定应当采用有偿方式供地的，在地价上要适当给予优惠；
属出让土地的，土地出让金收取标准应适当降低。我们会抱着对社会负责，对家庭关爱的态度，积极争取政府的支持，努力建造低成本公寓，以满足更多老年人的需要。

13.2项目互适性分析 本项目属政策鼓励投资项目，无工业污染物、废弃物产生，项目的建设可以改善开发区建设环境条件，带动地区城市建设的发展，因此项目所在地相关各方对项目的建设无排斥性。

13.3收益情况分析 13.3.1项目经营模式 1、建议采用目前采用较多的“公办民营”方式。养老院建成后，项目移交项目管理单位进行管理。

2、拟由新设立的三门峡长青藤老年服务有限公司负责养老院的筹建、筹资、经营，服务中心经营方式为自主经营，独立核算。

3、管理及服务人员：原则上以附近村里的年龄在40岁-50岁以上的群众，经过培训后上岗就业。主要工作为服务于老年人的陪护、照顾及各项勤杂工作。

13.4风险分析 1、资金风险 项目属政策鼓励投资项目，是一项系统庞大长期性战略工程。项目投资较大，具有较大的时间跨度。因而，项目融资将会承担一定的压力，若资金紧张或缺失，将会影响项目综合社会效益的发挥。

2、社会风险 项目位于改造区，社会利益多元化，千差万别，利益主体差异性大，不确定性因素较多。因此在改造过程中，一旦处理不当，容易引发社会问题，进而导致投资成本增加或项目战略功亏一篑。

13.4社会评价结论 通过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，既能取得显著的经济效益，又能改善和提高开发区条件和环境，为政府排忧解难，发挥助推经济持续健康发展和民生不断改善的积极效应。

因此，项目的建设具有较为显著的社会效益。

第十四章 结论与建议 14.1结论 通过对本项目的生产规模和技术经济的可行性和合理性进行了全面的分析比较，认为本项目建设所需的原料供应和动力供应是有保障的，场址落实，建设条件具备；
市场有强烈需求，符合环境保护及经济政策，在经济上较为可行。通过以上研究分析，从各个角度分析来看，项目的建设都具有必要性和紧迫性。

14.2建议 综上所述，本项目的建设具有较强的可操作性。但是由于项目规模较大，时间较紧，建设过程中各方面工作协调难度较大。建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。

1、实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。

2、各部门紧密配合，以加快项目运作进度。

3、项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。

4、注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。

5、项目在建设及运用过程中应积极争取相关免税等优惠政策和资金扶持。

6、建议上级主管部门积极支持项目实施，促使项目早日建成。

附表1 项目一期建设投资估算表 序号 费用名称 单价/费率 面积/基数 建安费用 设备费用 其他费用 费用 备注 （万元） （万元） （万元） （万元） 一 第一部分费用 　 　 　 　 　 　 　 1 单体工程 　 　 2988.39 　 　 2988.39 　 1.1 综合楼 2000 1776.72 355.34 　 　 355.34 按建筑面积 1.2 养老护理楼 2600 10127.1 2633.05 　 　 2633.05 按建筑面积 2 室外工程 　 　 383.51 　 　 383.51 　 2.1 道路 250 2400 60 　 　 60 按建设用地面积 2.2 绿化 90 3712.33 33.41 　 　 33.41 按建设用地面积 2.3 室外管网 11903.82 200 238.08 　 　 238.08 按建设用地面积 2.4 地坪 200 2101.06 42.02 　 　 42.02 按建设用地面积 2.5 大门 100000 1 10 　 　 10 　 2.6 围墙 　 　 　 　 　 　 　 　 第一部分费用合计 　 　 3371.90 　 　 3371.90 　 二 第二部分费用 　 　 　 　 　 　 　 3 服务项目费用 　 　 　 　 　 663.84 　 3.1 土地费用 　 　 　 　 500.85 534.87 　 3.1.1 土地出让金 300000 16.98 　 　 509.4 509.4 　 3.1.2 土地契税 4% 509.4 　 　 20.38 20.38 　 3.1.3 土地交易费 1% 509.4 　 　 5.09 5.09 　 3.2 设计费 20 11903.82 　 　 23.81 23.81 按建筑面积 3.3 地质勘察费 5 11903.82 　 　 5.95 5.95 按建筑面积 3.4 前期工程咨询费 0.20% 3361.88 　 　 6.72 6.72 按国家标准 3.5 招标代理服务费 0.13% 3361.88 　 　 4.37 4.37 按建安成本 3.6 建设监理费 0.90% 3361.88 　 　 30.26 30.26 按建安成本 .3.7 工程保险费 0.30% 3361.88 　 　 10.09 10.09 按建安成本 3.8 施工图及抗震审查费 10.00% 23.81 　 　 2.38 2.38 按设计费 3.9 环境与安全评价费 0.20% 3361.88 　 　 6.72 6.72 按国家标准 3.1 预算编制与决算审查费 0.35% 3361.88 　 　 11.77 11.77 按建安成本 3.11 建设单位管理费 0.80% 3361.88 　 　 26.9 26.9 按建安成本 4 政策性项目费用 　 　 　 　 　 163.5 　 4.1 城市配套费 60 11903.82 　 　 71.42 71.42 按建筑面积 4.2 人防异地建设费 1900 422 　 　 80.18 80.18 按建筑面积 4.3 墙改费 10 11903.82 　 　 11.9 11.9 按建筑面积 　 第二部分费用合计 　 　 　 　 　 827.34 　 5 预备费 5% 4199.24 　 　 　 209.96 第一、第二部分合计 6 铺底流动资金 2% 4199.24 　 　 　 83.98 　 7 建设期利息 　 　 　 　 　 142.88 　 8 建设总投资 　 　 　 　 　 4636.07 　 附表2 项目运营成本估算表 序号 项目名称 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 合计 1 燃料动力费 10.60 15.41 15.41 15.41 15.41 15.41 15.41 15.41 15.41 15.41 15.41 15.41 15.41 15.41 15.41 226.31 2 工资福利费 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 1350.00 3 修理费 15.68 15.68 15.68 15.68 15.68 15.68 15.68 15.68 15.68 15.68 15.68 15.68 15.68 15.68 15.68 470.25 4 折旧费 156.75 156.75 156.75 156.75 156.75 156.75 156.75 156.75 156.75 156.75 156.75 156.75 156.75 156.75 156.75 2351.25 5 其他费用 26.50 30.82 30.82 30.82 30.82 30.82 30.82 30.82 30.82 30.82 30.82 30.82 30.82 30.82 30.82 457.92 7 财务成本 142.88 128.60 114.31 100.02 85.73 71.44 57.15 42.87 28.58 14.29 928.75 0.00 0.00 0.00 0.00 1714.61 8 合计 442.40 437.24 422.96 408.67 394.38 380.09 365.80 351.51 337.23 322.94 1237.40 308.65 308.65 308.65 308.65 6335.21 附表3 项目收入税金及附加估算表 序号 名称 项目 项目运营期 单价/费率 数量/基数 合计 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 1 经营收入 11448 662.4 770.4 770.4 770.4 770.4 770.4 770.4 770.4 770.4 770.4 770.4 770.4 770.4 770.4 770.4 1.1 普通床位 36000 150 7992 432 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 1.2 高端床位 48000 48 3456 230.4 230.4 230.4 230.4 230.4 230.4 230.4 230.4 230.4 230.4 230.4 230.4 230.4 230.4 230.4 2 运营成本 3126.66 285.65 280.49 266.21 251.92 237.63 223.34 209.05 194.76 180.48 166.19 166.19 166.19 166.19 166.19 166.19 3 税金附加 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 所得税 25% 8321.34 2080.34 94.19 122.48 126.05 129.62 133.19 136.76 140.34 143.91 147.48 151.05 151.05 151.05 151.05 151.05 151.05 附表4 借款偿还计划一览表 序号 项目名称 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 第十一年 合计 1 借款 2916 2916 2624.4 2332.8 2041.2 1749.6 1458 1166.4 874.8 583.2 291.6 　 1.1 期初借款余额 0 2916 2624.4 10000 2041.2 1749.6 1458 1166.4 874.8 583.2 291.6 　 1.2 本期借款 2916 0 0 0 0 0 0 0 0 0 　 　 1.3 本期应付利息 142.88 142.88 128.60 114.31 100.02 85.73 71.44 57.15 42.87 28.58 14.29 　 2 本期还本付息 142.88 434.48 420.20 405.91 391.62 377.33 363.04 348.75 334.47 320.18 305.89 3844.75 2.1 还本金 0 291.6 291.6 291.6 291.6 291.6 291.6 291.6 291.6 291.6 291.6 2916.00 2.2 付利息 142.88 142.88 128.60 114.31 100.02 85.73 71.44 57.15 42.87 28.58 14.29 928.75 3 期末借款余额 2916 2624.4 2332.8 2041.2 1749.6 1458 1166.4 874.8 583.2 291.6 0 　 附表5 财务计划现金流量表 序号 名称 项目建设期 项目经营期 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 1 现金流入 662.40 770.40 770.40 770.40 770.40 770.40 770.40 770.40 770.40 770.40 770.40 770.40 770.40 770.40 770.40 2 现金流出 4000 1015.91 402.97 392.25 381.54 370.82 360.11 349.39 338.67 327.96 317.24 317.24 317.24 317.24 317.24 317.24 2.1 建设投资 0 636.07 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2 运营成本 285.65 280.49 266.21 251.92 237.63 223.34 209.05 194.76 180.48 166.19 166.19 166.19 166.19 166.19 166.19 2.3 所得税 94.19 122.48 126.05 129.62 133.19 136.76 140.34 143.91 147.48 151.05 151.05 151.05 151.05 151.05 151.05 4 净现金流量 -4000 -353.5101 367.43 378.15 388.86 399.58 410.29 421.01 431.73 442.44 453.16 453.16 453.16 453.16 453.16 453.16 5 累计净现金流量 -4000 -4353.51 -3986.08 -3607.94 -3219.07 -2819.50 -2409.20 -1988.19 -1556.46 -1114.02 -660.86 -207.70 245.46 698.62 1151.78 1604.94 计算指标：财务内部收益率FIRR=4% 财务净现值(i=3.0%)FNPV=278.29万元 投资回收期（含建设期）：12.45年 附表6 利润损益与分配表 序号 名称 项目经营期 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 1 现金流入 662.40 770.40 770.40 770.40 770.40 770.40 770.40 770.40 770.40 770.40 770.40 770.40 770.40 770.40 770.40 2 现金流出 428.54 280.49 266.21 251.92 237.63 223.34 209.05 194.76 180.48 166.19 166.19 166.19 166.19 166.19 166.19 2.1 运营成本 285.65 280.49 266.21 251.92 237.63 223.34 209.05 194.76 180.48 166.19 166.19 166.19 166.19 166.19 166.19 2.2 增值税 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3 税金及附加 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.4 财务成本 142.88 128.60 114.31 100.02 85.73 71.44 57.15 42.87 28.58 14.29 928.75 0.00 0.00 0.00 0.00 3 所得额 233.86 489.91 504.19 518.48 532.77 547.06 561.35 575.64 589.92 604.21 604.21 604.21 604.21 604.21 604.21 4 所得税 58.47 122.48 126.05 129.62 133.19 136.76 140.34 143.91 147.48 151.05 151.05 151.05 151.05 151.05 151.05 5 税后利润 175.40 367.43 378.15 388.86 399.58 410.29 421.01 431.73 442.44 453.16 453.16 453.16 453.16 453.16 453.16 6 盈余公积金 17.54 36.74 37.81 38.89 39.96 41.03 42.10 43.17 44.24 45.32 45.32 45.32 45.32 45.32 45.32 7 投资利润率（%） 1.46 3.06 3.15 3.24 3.33 3.42 3.51 3.60 3.69 3.78 3.78 3.78 3.78 3.78 3.78 8 资本金净利润率（%） 1.67 3.50 3.60 3.70 3.81 3.91 4.01 4.11 4.21 4.32 4.32 4.32 4.32 4.32 4.32 附表7 项目实施进度一览表 序号 执行项目 2016年10—12月 2017.1 2017.2 2017.3 2018.1 2018.2 1 项目审批、备案 　 　 　 　 　 　 2 土地整理 　 　 　 　 　 　 3 房屋安装、装修设计 　 　 　 　 　 　 4 土木工程建设 　 5 安装装修 　 　 　 　 　 　 6 设备谈判签约 　 　 　 　 　 　 7 设备采购 　 　 　 　 　 　 8 设备安装调试 　 　 　 　 　 　 9 人员招聘 　 　 　 　 　 　 10 人员培训 　 　 　 　 　 　 11 项目竣工验收