2023年度成全机构昆山新城万嘉项目定位报告98DOC【精选推荐】

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2023年度成全机构昆山新城万嘉项目定位报告98DOC【精选推荐】

2023-03-01 09:10:03 | 浏览次数：

下面是小编为大家整理的2023年度成全机构昆山新城万嘉项目定位报告98DOC【精选推荐】,供大家参考。

告成全机构昆山新城万嘉项目定位报告 98DOC 这是两家同样优秀的企业。

　　一个源于本土、根基深厚，一个游弋全国、视野开阔；

　　一个是常州房地产企业综合实力首位，一个是“住交会”评选营销策划公司第一名；

　　一个秉承“诚实做人、踏实做事”的企业精神，一个坚持“成人之美、全力以赴”的服务宗旨；

　　一个进军上海、南京、苏州以打通沪宁线，一个立足上海、苏州、无锡正布局长三角；

　　…… 因昆山，我们走到一起。

　　这是两个同样不简单的地块。

　　一个区位不佳、工厂为邻、配套匮乏，务实的基础上务必寻找突破；

　　一个天生丽质，市场看好、富有潜力，但随手出招便是地块的浪费；

　　…… 在昆山，我们不敢大意。

　　依托深入的分析，我们才能够大胆假设：

　　玉山地块，工厂宿舍、经济适用房、物流、工业配套、专业市场？为何不能够是中档高品质住宅！巴城地块，与对手们血拼高档别墅？为何不寻找中高端的空白市场！昆山，本是吴王猎鹿之地。逐鹿昆山，成全机构以最大的专注迎接这次挑战。

　　 20 天里，各专业部门先后 10 多人次赴现场考察；

　　国庆 7 天，市场部 3 位研究员连续驻场调研市场情况；

　　前后多次讨论会议上，公司高层直接主持工作；

　　…… 但愿与新城携手，逐鹿昆山，谋局华东！上海成全置业顾问有限公司昆山新城万嘉项目提案组 2004 年上篇 — — 玉山镇项目定位第一部分昆山新城玉山项目定位 — — 市场篇一、阅读昆山（一）昆山概况 1 1 、历史沿革昆山，早在新石器时代已有人类居住。古名娄邑，夏、商时期，地属扬州；春秋战国时期先属吴，后属越，继又归楚。吴王曾在这里豢鹿狩猎，故又名鹿城。南朝梁大同初年（ 535-536 年）始建制为县，因域内盛产名石昆山，故名昆山县。光绪《昆新两县续修合志》载“县中之山名马鞍，产玲珑石，如玉。故又名玉峰。清咸丰十年至同治二年，太平军占领昆山时期，为避南王冯云山之讳，改昆山为昆珊。1983 年 1 月 18 日，经国务院批准江苏省实行市管县新体制，3 月 1 日撤苏州地区行政公署，昆山属苏州市。1989年昆山撤县建市迄今。

　　 2 2 、地理环境昆山位于江苏东南，地处上海与苏州之间。东北与太仓市相连，西与吴江、苏州交界，北与常熟市毗邻，东南与上海嘉定、青浦接壤。总面积 921.3平方公里，耕地 85.9 万亩，水域 31.91 万亩。属北亚热带南部湿润气候区，四季分明，光照充足，雨量充沛，无霜期长，气候温与，年平均温度 15.3 ℃。

　　昆山属长江三角洲太湖平原，西濒阳澄湖，南依淀山湖，境内地势低洼，河港密布。古老的吴淞江、娄江自西向东流经市境腹部，把全市分成昆南滨湖地区、昆中平原地区与昆北低洼圩区三片。沪宁铁路、沪宁高速公路、苏沪公路与锡苏浏公路横贯市境，乡村公路交织如网，水陆交通十分便利。

　　 3 3 、人文风貌昆山自古人文荟萃，人才辈出。自宋至清有进士 476 人，南宋范成大，为当时文坛四大家之一；顾炎武、归有光、朱柏庐是昆山最具有代表性的历史名人，人称“昆山三贤士”。著名文学家归有光，为古文运动代表，称唐宋派；明末清初杰出思想家、爱国学者顾炎武的名言 " 天下兴亡，匹夫有责 " ，传颂于世；著名教育家朱柏庐，著有《治家格言》，历代流传。徐乾学、徐秉义、徐元文同胞三鼎甲，号称 " 昆山三徐 " 。

　　昆山市内名胜古迹甚多，又是昆剧的发源地。被列为省级重点文物保护单位的有：杰出思想家、爱国学者顾炎武墓；建于北宋年间的秦峰塔；刻有" 太平天国 " 四字的集善桥（俗称赵家桥）。周庄的沈厅、张厅；张浦的赵陵山遗址。除久富盛名的“中国第一水乡”周庄外，马鞍山麓的亭林公园，园内松柏青翠葱茏，山水相映成趣；内有顾炎武纪念馆、顾鼎臣崇功祠等；园内有昆石、琼花、并蒂莲，奇异珍贵，被誉为 " 昆山三宝 " 。

　　（二）昆山经济进展状况 1 1 、数字昆山 1 1 ）城市地位  2003 年全国百强县（市）排名中，居广东顺德之后，名列第二。

　　  2003 年，昆山市外贸进出口总额高达 139 ．2 亿美元，位居江苏省各县级市之首，在全国县级市中首破百亿美元大关  全省 54 个县（市）的要紧经济指标进行排位，昆山总人口排在第四十四位，除农业指标外，其他总量指标均在前五位，相对指标均在前三位。

　　  合同外资利用全国省份排第九，实际外资利用全国省份排十二( 以昆山为省排序 ) 台湾地区电机电子工业同业公会公布的“２００２年大陆地区投资环境与风险调查报告”中，昆山位列“投资环境评估”２１个Ａ级城市的第二位从以上数据显示，昆山已成为目前国内县级市进展较好的佼佼者，成为苏州经济主体之一，遥遥领先于其他几个辖市。

　　 2 2 ）要紧经济指标〖城市 G DP P 〗 2003 年，昆山国民经济持续快速增长，实现国内生产总值 430 亿元，按可比价格计算，比上年增长 31.5%，连续两年增长幅度 30%以上。产业结构在调整中不断优化，第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。按户籍人口计算的人均国内生产总值达 7.01 万元（按现行汇率折 8472 美元），按常住人口计算的人均国内生产总值达 4.13 万元（按现行汇率折 4995美元）。

　　〖财政收入〗近年昆山市GDP增长情况305430230.8200.832.80%15.10%15.60%32.50%01002003004005002000年 2001年 2002年 2003年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%GDP（亿元）同比去年增长幅度 2003 年，昆山实现财政收入 66.25 亿元，比上年增长 59.6%，连续两年增长幅度超过 50%。其中:地方财政收入 36.91 亿元、比上年增长 99.0%，通常预算收入 24.17 亿元、比去年增长 51.9%。财政收入与国内生产总值的比例由 2002 年的 13.2%提高到 15.4%。

　　〖工业产值〗 2003 年，昆山市工业继续大力进展外向型经济,放手进展民营经济，进一步加大技术创新力度,深化企业改革，积极开拓市场，不断提高企业竞争力，工业经济快速进展，经济效益不断改善。完成工业总产值 1067.23 亿元、工业增加值 267 亿元，分别比上年增长 43.1%、33.6%，国有与集体工业稳固进展，国有工业总产值 16.5 亿元，比上年增长 4.2 %；集体工业总产值 14.93亿元，比上年增长 20.7%。外商港澳台投资工业持续增长，总产值 866.84亿元，比上年增长 45.2%。私营工业进展加快，总产值 168.96 亿元，比上年增长 40.3%。

　　近年昆山市财政收入增长情况41.5266.2527.3620.1351.70%35.90%58.30%59.60%0102030405060702000年 2001年 2002年 2003年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%财政收入（亿元）同比去年增长幅度〖外贸收入及外资利用情况〗昆山外向型经济进展势头强劲，外资利用占据经济要紧部分，涉外税收占财政收入 50% 左右。

　　2003 年，中国外资合同利用额超过 22 亿美元的省仅有 8 个，昆山的中国外资合用利用额超过了其他省份（若以省份论），名列第九；外向型经济优势较为明显。

　　 2 2 、昆山经济进展状况及要紧特点昆山过去是一个农业县，工业基础差、底子薄，改革开放以来，发挥优昆山外贸收入及外资利用情况15.0630.530.1722.5216.1211.923.5616.290 05 51015202530352000年 2001年 2002年 2003年合同外资利用（亿美元）涉外税收（亿元）近年昆山市工业总产值增长情况7301067.23512.72430.6142.30%19.10%17.70%43.10%0200400600800100012002000年 2001年 2002年 2003年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%工业总产值（亿元）同比去年增长幅度势，积极抢抓机遇，加速结构调整，加快经济进展，推动了两次大的经济转型。

　　一是 20 世纪 80 年代，充分发挥区位优势，东靠上海，西托三线，大力开展横向经济联合，大力进展乡镇工业，实现了"农转工"的第一次转型。

　　二是 90 年代，抓住浦东开发开放与邓小平发表南巡谈话的机遇，发挥昆山经济技术开发区的基础设施优势，扩大招商引资，大力进展外向型经济，实现了"内转外"的第二次转型。

　　目前，昆山已经从一个农业县变为沪宁经济走廊中开放度较高的新兴工商城市，形成了以开放型经济为主导，三次产业协调进展，三个文明同步推进的良好局面，并形成了具有特色的经济：

　　 以招商引资为龙头，扩大对外开放，外向型经济进展的势头比较强劲。

　　  以结构调整为主线，增强经济总体素养，综合实力与运行质量稳步提高。

　　  以民营经济为突破口，落实群众增收措施，富民工程初见成效  以载体建设为抓手，拓展产业进展空间，经济增长极化效应逐步显现  以功能建设为重点，加大城乡建设力度，环境综合优势日趋凸现昆山经济社会进展的势头强劲，经济总量持续增长，结构日趋优化，要紧经济指标特别是人均指标在全省处于前列。并在此基础上着力加快“四个进程”：建设现代制造业基地，加快经济国际化进程；构建科学合理的城镇进展格局，加快城乡一体化进程；提高城乡居民生活质量，着力加快群众富裕化进程；推进文化特色市建设，着力加快社会文明化进程。

　　（三）城市建设及进展 1 1 、城市定位长江三角洲具有江南水乡特色的现代制造业基地  长江三角洲地区核心城市上海周边的重要的制造业基地  苏锡常都市圈中连接苏沪的外向型经济发达的城市  中心城区是昆山市域的政治、经济、文化、科技中心  适宜居住的现代化园林城市苏南地区休闲度假、旅游观光基地之一目前，昆山已经成功完成了了两次转变（农转工、内转外），目前正处于第三次转变（低转高）期中。近年来，昆山力求建设高新技术产业密集区，第二产业与第三产业进展迅速，力在成为长江三角洲具有江南水乡特色的现代制造业基地。

　　 2 2 、城市基础建设昆山经济的快速进展，离不开城市建设的有效支撑，配套设施的完善。拉开城市框架，拓宽进展空间是突破昆山进展瓶颈的必由之路。

　　2004 年，昆山大力推进 “ 东进西拓 ” 计划，高标准建设东部副中心，加快西部生态生活区的建设，将城市从中心区向东西延伸。全年用于道路建设的总投资预算近 30亿元，共实施 19 条重要道路的工程建设，通过实施体育中心、客运中心、图书馆、森林公园二期工程等功能性项目建设，营造一流的创业与人居环境。

　　 3 3 、城市规划从城市规划的角度来看，张浦镇将作为未来的生活新镇片区，与中心城区相连。而本项目位于中心城区与张浦交界处，虽区域规划定位为工业区，交通、商业等配套相对匮乏，生活氛围不足，但随着张浦的日趋成熟，铁南区域内配套设施的完善，生活氛围将日渐形成，成为集工业、居住、商务为一体的完善工业区，区域形象将有所提升，成为中心城区与未来生活新镇片东北向货运轴片区 —— 要紧功能系提供经济技术开发区东北轴向之货运运输走廊，利用公路接苏通大桥往苏北、华北或者由公路至太仓港利用长江水路运输。

　　东向运输廊片区 —— 要紧产业有加工分装、仓储物流、并结合安亭地区进展汽车机械零件产业，惟陆家及花桥同时可结合大专学校与新社区开发。

　　阳澄湖休闲片区 —— 要紧功能在休闲旅游，结合大闸蟹餐饮、高尔夫球、度假、商务会议等多样化活动，其余则维持小镇风貌、农田及水源保护功能。

　　生活新镇片区 —— 功能定位在生活新镇，提供中心城区、郊区化人口居住或者苏州工业园区及经济开发区就业人口之卫星城镇。中心城片区 —— 功能定位为全方位、人口密集之现代城市，综合了政、住居、文化、教育、工作、要紧产业进展等功能。

　　水乡旅游片区 —— 充分利用环境优势，结合水路旅游路线，串连用直、周庄、锦溪古镇，淀山湖滨村落或者新型休闲及开发，进展绿色观光及修学、教育等产业。

　　生态、观光农业片区 —— 定位为外向型现代农业开发，促进该区之经济进展。未来可朝向生态有机农业，或者转向第三级产业之观光农业进展。

　　区的桥梁。

　　另一方面，昆山市规划执行力度较强，重点工程的建设及城市配套的落实，将再次提升昆山城市综合竞争力，促进经济与房地产市场健康进展，固化在国内县级市继续领先的城市地位。

　　（四）城市特质 1 1 、上海背景、台商乐土昆山，以上海作为地区金融、信息及航运中心的优势，同时又有比上海低价得多的土地、劳务等商务成本，加上政策优势，三者合一，使昆山成为理想的投资地。借此近水楼台之便，令昆山成为大陆最大的台资密集区，有１１５５家台资企业落户，超过大陆台商超过的 10% ，故有 “ 小台北 ” “台商乐土”之称。

　　 2 2 、行政制约、心系上海在经济指标许多方面，这个苏南的县级市已经超出了中国的许多省区，但事权与行政权的极端不匹配已经成为昆山进展面临的要紧问题。昆山的进展在某种程度上受到了行政管制的制约，假如作为上海一个区，只需通过上海与中央审批即可，但昆山作为苏州市管辖的一个县级市，行政上是属于江苏省管辖，审批管制链条较长，审批周期长、效率低；这也可能是在台商心中若隐若现的 “ 风险 ” 中的种种不稳固的预期，对昆山经济的进展具有一定影响。

　　随着上海产业结构的调整、升级，它将必定把现有产业群的某些部分向周边转移，将昆山作为要紧的“生产基地”。而对 “ 划归上海 ” 的话题各方皆讳莫如深，这样的议题还是令多数昆山人与当地企业的兴奋，假如实现，昆山的经济将再次攀上新的高峰。

　　二、昆山市房地产市场现状（一）昆山楼市概况 1 1 、昆山房地产综述近两年以来，是昆山房地产市场高速进展的两年。

　　2002 年，随着昆山经济的快速腾飞，上海、苏州房地产市场的迅速增温，带动了昆山房地产市场的蓬勃进展。当昆山楼市还处于房地...