江西省房价对居民消费的非线性影响分析

摘要：

通过运用门限面板模型分析江西省11个市房价变动对居民消费的非线性影响进行实证研究发现，房价收入比越高，房价变动对消费的正向影响越大。房价收入比较低时，房价变动对收入没有显著影响。南昌和赣州大部分时期处于房价收入比最高区制，这两个市房价对消费的影响最大，九江和新余居中，其他市的房价收入比多数处于中间或最低区制，房价对收入没有稳定的影响。关键词：房价；居民消费；非线性

基金项目：1.江西省社会科学规划项目（12YJ45）：江西省房地产价格对居民消费影响的非线性特征研究

2.江西省高校人文社科（JJL328）：住房资产财务效应的非线性特征研究——以江西省为例

引言

近年来，江西的住房价格增长迅猛，据中国房地产信息网统计，南昌、赣州和九江等三个城市住房平均价格自2007年12月至今已分别上涨106.36%、165.42%和92.14%。其中，从2001年到2008年，江西南昌的住宅销售价格指数的增长率在全国35个大中城市中名列前茅，非常接近上海的增长率。随着房价的迅猛增长，在股市低迷的背景下，普通民众已将房产作为资产保值增值的重要手段，房市投机氛围浓厚。居民持有的房地产资产日益增加，住房价格通过财富效应对居民消费的影响愈加明显，房价的波动已经影响到江西省大部分地区居民的消费。消费、投资和净出口是拉动经济增长的三驾马车，而在“新常态”下，面对如何实现经济可持续增长的难题，扩大消费需求似乎是最佳选择。对于江西省地方政府来说，在考虑如何抑制房价过快增长的同时，房价变动对居民消费支出有何影响？不同地区和经济发展水平下，房价波动对经济的影响是否不同？解决这些问题，有助于江西省政府对房价进行分类分地区调控。

房价波动对消费为正或负，不仅理论上存在不确定性，实证的研究结果也没有一致结论。如Skinner（1989）利用美国的面板数据，发现房价对消费有正的影响。很多学者得出了类似的结论（Case，Quigler和Shiller，2006；Cheney，2006）。而有些研究则表明房价消费的影响不显著（Elliott，1980；。Hoynes 和 Mc Fadden ，1994； Levin ，1998；Benito 等，2006；Ricardo M. Sousa，2009）。国内学者对房价对消费影响的研究较晚，并且同样对于房价对消费产生的影响为正或负存在争议。朱新玲和黎鹏（2006），张存涛（2007），骆柞炎（2007），陈健、陈杰和高波（2012）认为房价上涨对消费具有抑制作用。另一些研究观点正好相反（黄静和屠梅曾，2009；樊潇彦等，2008；祝丹和陈立双，2016）。

住房兼顾投资品属性和消费属性，因此研究得出的结论不一也在情理之中，实证结果会因为不同的收入水平下，样本区间的差异而不同，即房价对消费的影响会出现非线性特征， 会随着国家、时期、收入、年龄和性别等因素的不同而不同。

基于此，本文在研究江西省各市房价变动对消费影响时在考虑地区、时期和收入因素是运用房价收入比作文门限变量，实证分析了江西省房价变动对居民消费影响的非线性特征。

一、房价对消费影响的作用机制与模型构建

（一）房价对消费影响的作用机制

关于房价对消费影响的作用机制，Ludwing和Slok（2002）提出的六种不同的作用机制被认为是最全面的：（1）兑现的财富效应。是指房屋出租、出售的收益受房价上涨的影响而增加，从而增加消费；（2）未兑现的财富效应。即使不兑现，房价上涨让拥有房屋的居民也感觉自己有钱了，通过“财富幻觉”影响增加消费；（3）流动性约束效应。主要讨论房屋抵押收益的影响，如房价的上涨会使该抵押品的价值上涨，放松信贷约束，增加消费，该渠道的效应强弱取决于住房抵押贷款市场的发达程度。（4）预算约束效应。房价上涨很有可能引起房屋租金上涨，房租上涨，租客可能会减少其他方面的消费；（5）替代效应。房价上涨，购房势必需要更多地资金，购房者也可能会压缩其他消费；（6）信心效应。主要体现在居民对宏观经济和房地产市场的信心，有房者认为其房产投资收益是持久的、稳定的，消费支出也相应增加。

总的来说，兑现的和未兑现的财富效应、流动性约束效应导致房价变化对消费的影响为正，预算约束效应、替代效应和效应则使房价上涨对消费产生挤出效应。也就是说房价波动和消费之间的关系密切，但是影响可能为正，也可能为负。

（二）模型构建

基于上述理论分析，我们在凯恩斯的消费收入理论中，引入房地产价格作为财富变量，建立了房价对消费影响的理论模型：

C=a+θY+βHA

上式中，C代表消费，Y代表收入，HA代表住房资产。

江西省共有南昌、景德镇、萍乡、九江、新余、鹰潭、宜春、上饶、吉安、抚州和赣州等11个市，这11个市由于地理位置和自然资源禀赋分布不均衡，经济和金融发展相对不平衡。房价对消费的影响自然会随着时间，地区因素的改变而改变，即在分析江西省房价变动对消费的影响时，应考虑非线性因素。本文拟运用门限面板模型来实证分析江西各市房价变动对消费的非线性影响。房价和人均可支配收入是衡量一个地区经济发展水平的指标，而且时间的变化而变化，因此我们认为在选择门限变量时引入这两个变量兼顾了时间和地区因素。房价收入比表示的是一个国家或地区房价和收入比例的关系，通过这个指标可以看出居民购买住房的支付能力，较高的房价收入比一方面对居民来说会产生兑现或未兑现的财富效应，刺激消费，因此本文引入房价收入比作为门限变量，建立了门限面板实证模型来分析江西各市区房价对收入的非线性影响。初始的单门限模型如下：

lnCit=αlnYit+β1lnHAitIFSit<γ+β2lnHAitIFSitγ+ε

其中，lnCit為第i个市第t时期的人均社会消费品零售总额的对数形式，lnYit是第i个市第t时期的城镇居民人均可支配收入水平的对数形式，lnHAit为是第i个市第t时期的住房平均价格水平，I.为指示函数，满足括号中的条件则I为1，否则为0，FSit为门限变量，第i个市第t时期的房价收入比，房价收入比指标一般是用住房总价除以家庭年总收入来表示，由于数据的可获得行，本文运用房价平均水平与人均可支配收入的比例来替代，即FSit=HAitYit，γ为未知门槛值。

二、实证结果及分析

本文基于江西省11个市2011年第三季度到2017年第四季度的季度面板数据进行分析，使用的各市的人均可支配收入和人均社会消费品零售总额数据来源于江西省统计局网站，住房平均价格来源于中房网。

在对面板模型进行估计前，有必要对各变量的平稳行進行检验。本文选择了LLC检验对各变量的平稳性进行了检验，检验结果表明各变量均表现为一阶单整，因此可以对上述门限面板模型进行一步回归分析。本文运用的是Hansen（1999）的面板门槛模型来估计上述模型。本文在估计单门限的基础上，估计了双门限，门限效应检验结果如表1所示，根据门限对应的原假设，本文选用双门限模型进行分析。

当房价收入比处于第一区制，即房价收入比小于0.6654时，的系数估计值在5%的显著性水平下不能拒绝0假设，也就是说在这一区制下房价变化对消费没有显著影响。当房价收入比处于第二区制和第三区制时，的系数在5%的显著性水平下能拒绝0假设，即房价的变动对消费的影响是显著的，且系数都大于0，即当房价收入比大于0.6654时，房价的上涨刺激消费的增加，并且当房价收入比处于最高区制，高于0.8665时，房价对消费的促进作用要强于房价收入比处于中间区制。房价收入比高，居民购买住宅的支付能力低，从而会直接或间接减少消费，但是为什么系数估计结果表明房价收入比越高房价系数反而越大？我们认为房价收入比高虽然降低了居民购买住宅的支付能力，但是他会带来兑现的财富效应，尤其是拥有多套房的居民，他们可通过卖出或租出获得收益，增加消费。房价的上涨还能增加住房作为抵押品的价值，居民借款能力上升，从而会减少预防性储蓄，间接增加消费，此外房价收入比高的地区，可能会给居民带来货币幻觉，房价的上涨将增加其信心，从而促进消费的上升。因此，在房价收入比高的的地级市，房价的上涨对消费的影响显著为正，且影响会随着房价的上升而增加。

为了观察房价变动对消费影响的区域差异性，我们还分析了各市历年房价收入比在对应区制出现的频率，发现南昌在样本区间一直处于最高区制，赣州在大部分时期处于最高区制，说明这些地区消费受房价的影响最大，以南昌市为例，自本世纪以来，南昌市的房价翻了几番，其涨幅曾经一度接近上海，房地产市场的活跃带动了居民投资住房资产的积极性，根据江西省统计年鉴可知，2016年南昌市的个人按揭贷款占全省总额的33%，除了按揭贷款，以旧房抵押贷款购买新房，甚至刷信用卡购房等各种投机于房地产市场的方式层出不穷，一般居民将投资于房地产作为主要的财富持有方式，房价的上涨给这部分人带来了较大的财富幻觉，增强了其信心，刺激了消费的增加。

三、结束语

本文通过运用运用门限面板模型，选取了江西省11各市2011年第三季度到2017年第四季度的面板数据，实证分析了江西省房价对居民消费影响的非线性特征，得出了如下结论：

1.11个市各时期的房价收入比可分为三个区制，在房价收入比最高的区制，房价对收入的影响最大，第二个区制，房价变动对收入的影响较强，房价收入比最低的区制，房价对消费基本不产生影响。其原因在于房价的上涨不仅带来了财富效应和流动性约束效应，还会使居民产生货币幻觉，增加了消费。

2.南昌和赣州两市的房价收入大部分时期处于最高区制，房价对消费的影响最大，九江和新余多数处于中间区制，房价对收入的影响较大，其他市房价收入多数时期处于中间区制或最低区制，房价对收入的影响不稳定。

江西省部分城市的住宅财富效应的与周边区域差异较大，赣北城市由于经济发展水平高、居民受到的信贷约束较小，预防性储蓄动机也相应较小，消费增长较快。而赣中地区的城市经济相对落后，房地产市场发展的相关配套设施也不完善，房地产想发挥出住房财富效应较为困难，而在赣南地区仅有赣州一个地级市占据了广阔的土地，这也使得其与周边区域的沟通交流较为不方便，发展起来势单力孤，没有集群效应。

参考文献：

[1]张存涛.中国房地产财富效应——基于1987-2005年数据的实证分析，世界经济情况.

[2]黄静，屠梅曾.房地产财富与消费：来自于家庭微观调查数据的证据[J].管理世界，2009，（07）

：35-45.

作者简介：

谌卫学（1979-），女，经济学博士。