浅析二手房交易风险及公证风险防范作用

摘 要：随着我国经济的不断发展和二手房交易政策的不断放开，二手房交易市场变得越来越红火。但由于相应的法规建设并不完善，实际操作经验的积累也不够，在交易过程中的风险不容小视，为了有效规避该风险，可以有效发挥出公证的风险防范作用。为此，我将要在文章中对二手房交易风险及公证风险防范作用进行分析，希望对促进我国二手房交易市场的发展，可以起到促进作用。

关键词：二手房交易风险；公证风险防范；作用

着国家各项政策引导的逐渐出台和二手房房价的不断攀升，二手房交易市场变得越来越火爆，预计未来一段时间内市场会不断增长。但由于目前各种法规的建设还并不完善，导致在交易过程中的风险往往较多。作为预防纠纷产生的一项制度，公证应该在二手房交易的过程中，最大程度降低交易过程中出现风险的可能。

一、二手房交易中面临的风险

只要是经过一首买卖之后在行上市的房屋都可以成为二手房，目前其在实际的交易过程中，不仅交易本身存在着一定的风险，在交易的过程中也容易出现风险。

二手房本身的风险。由于二手房已经交易过一次，其和房屋的原主人建立了比较复杂的关系，这导致二手房的信息往往比较复杂，这是二手房风险存在的根源。其主要存在以下的风险：（1）二手房的产权是否明确。目前，房屋的产权分为共有和单独所有，如果属于共同所有，就必须要征得所有共有产权人的同意，目前很多房产都属于夫妻共同所有，在房屋买卖的过程中，必须要征得夫妻双方的同意才可以买卖。如果没有经过所有房屋产权人的同意就进行房屋交易，其情况往往会比较复杂。（2）二手房是否符合转让的条件。不符合转让的条件有如下的几项：经济适用房。我国对经济住房的交易有着严格的要求，产权人在取得房地产产权五年后，才允许进行房屋的出售，如果没有超过五年就进行出售，国家会视为不合法的，国家将不予承认。待拆迁房屋。我国对待拆迁房屋有着十分明确的规定，待拆迁房屋是禁止出售的，无法正常办理过户手续。人民法院会在诉讼的过程中，依法对被执行财产进行查封，被执行人已经被剥夺了处置这份财产的权利，法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。（3）二手房的价格是否合理。当前房地产价格的波动变化往往比较剧烈，这给二手房的定价造成了非常大的困难，如果个人获得信息的能力较弱，就可能丧失对价格的准确估计，在谈判中会处于比较劣质的地位。

在交易过程中存在的风险。一、交易人的身份信息是否真实，由于当前证件造假的现象比较严重，交易人由于识别能力有限，往往很难对风险进行有效的识别。二、卖方违反买卖合同的风险。在二手房买卖的过程中，卖方可能出现一房多卖、已经签订卖方合同又反悔、卖方在卖出房屋后不按照合同约定进行腾房。三、买方违反买卖合同的风险。买方是二手房交易过程中的主动方，其最大的义务就是按合同要求进行交款买房，如果买方逾期付款、反悔不买和拖延收房就会给卖方带来非常大的麻烦。

二、公正对二手房交易的风险防范作用

为了让公正在二手房交易风险规避中充分发挥出作用，其应该提供一下的几种服务。（1）对二手房合同文件进行公正，在提供该服务的过程中，应该就双方的意见在合同上达成一致，对二手房的产权、性质和估价进行审查。目前房地产交易的各种证件防伪技术非常高，其应该利用对应的仿冒识别设备对各种证件的真假情况进行识别。由于二手房交易要涉及非常多的法律环节，公证服务人员应该具备相应的法律知识，保证整个交易过程的合法性。（2）代办二手房登记手续。二手房的过户登记手续往往比较繁琐，经常不能一次性将程序办妥。如果是公证处的当事人与房屋管理部分进行沟通，往往可以大大提升交易的效率和可靠性。作为二手房买卖公证的配套服务，当事人所领取的不再仅仅是一个公证书，而是可以直接获得登记之后的权属证书或权利证明以及税费票据。（3）为买方办理买房贷款服务提供帮助。帮助其解决在房产买卖办理当中遇到的各种问题。房屋的所有人经常会很难找到合适的银行贷款途径。公证处可以凭借其所累积的客户资源，在当事人和银行之间扮演一个居间的角色，为二手房低压贷款的双方提供更强的风险抵抗能力。通过这些服务的开展，可以有效减少在二手房交易中所产生的各种风险，还可以有效在两方之间进行调解，化解双方的矛盾。

三、结语

随着人们生活水平的不断提高，二手房交易变得越来越红火，由于当前二手房交易的各项法规并不是很完善，这造成二手房交易过程中的各种风险较多，为了有效减少这些风险，可以采用二手房交易公证的方法，通过公证处提供的各种公证服务，来提高交易中的安全性。

参考文献

[1] 孙明.法律空白地带的思考与前行——提存事物与司法执行研讨会实录[J].公证研讨，2009（08）：3-4.

[2] 张诚.提存权性质及提存款可执行性研究[J].公证研讨，2009（03）：22-23.

[3] 林玲.二手房交易中的“提存公证”[N].解放日报， 2001（03）：55-56.

[4] 孫建军.明信公证处如何为二手房市场服务[J].公证论坛，2011（01）：19-21.

[5] 孙丽霞.二手房交易中公证制度的经济价值探讨[J].东方企业文化，2014（23）：299-299.

[6] 邱盛.二手房交易过程中办公证委托的风险分析及防范[J].读书文摘，2017（25）：102-103.

[7] 高能新.二手房买卖合同公证中的涉税提示[J].中国公证，2011（08）：23-25.

作者简介：付波（1962- ），男，汉族，云南宣威人，法学本科，云南省昆明市东信公证处主任公证员，研究方向：研究及办理国内公证。