新形势下商业地产企业的资金管理问题研究

【摘 要】近十几来年，商业地产企业发展迅猛，然而在日益激烈的市场竞争中，商业地产企业较住宅地产等其他地产形态而言，面临的生存环境更加复杂多变。作为资金密集度强、投资额度大、风险系数高的行业，营运资金周转及其效率管理便成为商业地产企业生存和发展的关键，进而彰显研究商业地产营运资金管理的重要意义。因此，结合当今国内外经济发展趋势，现下最主要的任务之一就是把资金管理作为地产企业财务管理的核心，建立一套科学合理的资金集中管理模式，运用好企业内部的资金存量为企业生存和健康发展提供充分的保障。本文阐述了对地产企业的资金管理的意义和必要性，结合其自身的行业特点，通过研究商业地产的发展及资金管理现状，借鉴开发成功与失败的商业地产项目在融资、资金运营等方面的经验，着眼于当前商业地产企业在资金管理过程中产生的问题，提出相对合理完善的建议和对策。具体包括资金预算、融资渠道及优化资金管理监督体系等方面，从而进一步加强对商业地产项目的资金链管理。

【关键词】商业地产；资金管理；财务管理

一、商业地产企业资金管理概况

1.商业地产企业资金管理的概况

财务管理作为企业经营管理活动的命脉，综合反映了一个企业各个部分的管理水平和经济效益。而资金也就是这命脉中流动的血液，所谓“企业管理以财务管理为中心，财务管理以资金管理为核心”就是这个道理。资金管理是对企业资金的一种筹集、运用、分配、监督等等的管理工作，当企业筹集到了一定额度的资金，在此基础上再去利用资金，实现其销售收入和利润的最大化，并且将这些资金进行妥善合理的分配，从而保证企业未来发展中的再生产和扩大再生产的顺利进行。商业地产资金管理更具有其典型性，这是由于地产业是资金使用频率和密集程度极高的行业，这就要求企业具有良好的资金筹措能力和使用能力，使之能够得到良好的循环及再发展。

我国商业地产起步时间较晚，发展情况相对不均衡，资金循环的形式也较为单一，即通过商业房地产管理公司进行专业化及系统化的管理，将地产开发商筹资开发的建设项目，所产生的租售回流的资金交回给开发商。而商业房地产管理公司收取一定的佣金，这样就完成了商业地产项目的资金循环过程。

2.商业地产企业资金管理的特点

（1）资金管理的复杂程度高。房地产企业在运作流程上受到的制约比较多，既要应对社会经济的发展过程中的不确定因素，如项目地域性的形态、钢筋水泥的成本涨幅等等，又要面临国家一波比一波更严厉的调控政策等因素的影响，由此地产企业较之其他行业显现出更为复杂化。除此之外，地产行业本身还是典型的资金使用频率和密集程度极高的行业，许多项目资金投入都在亿元以上，因此这些对于地产企业来说就更加大了其资金管理的复杂程度。

（2）资金运作的循环周期长。商业地产本身就是产业链及生产周期都较长的行业，因此其资金链的循环也是一个漫长及复杂的过程，涉及诸多领域如经济、法律、建造等，同时存在许多的不确定性因素，其他一般性行业通常在一个经营周期内即可收回资金，但房地产项目从资金的投入到资金收回往往需要3-5年时间，对于商业地产项目这个时间就更长了。

（3）资金管理的风险性大。由于地产企业的开发对资金的需求量是与日俱增的，所以前后投资的金额是非常巨大的，投资金额越大企业承当的风险也就越多。地产开发的项目作为不动产从实物形态转化成资金形态耗时比较持久，大额资金的周转在时间上对企业也是一种考验，如果企业不能及时偿还银行贷款或者其他工程类账款，必将影响企业整体生存和发展，这也就增加了地產企业资金管理的风险和难度。而且，地产项目还会涉及各种不同的风险，如政策风险、设计风险、管理风险等，这些风险都会对地产业各个阶段的现金流产生巨大而持久的影响。

3.商业地产企业加强资金管理的现实意义

近年来，我国政府针对房地产行业从土地出让、到银行借贷等诸多方面连续出台了许多的相关政策，这些政策措施一方面加快了房地产企业的资金流出；另一方面则是限制了企业的资金流入，使得资金紧缺成为地产企业的致命点。在这种非常不利的背景下，加强地产企业的资金管理，使其拥有尽可能充裕的资金和高效的管理效率就成为企业生存和发展的重要保障。企业通过加强资金的科学管理可以提升其管理层次与管理水平，并且能够有效提高资金使用的效率与透明度，从而大大降低财务风险，使企业得以健康发展。因此，加强资金的科学化管理是地产企业发挥资金优势、打造资金管理核心地位、实现地产企业可持续发展的重要手段。

二、商业地产企业资金管理中存在的问题

我国地产企业资金来源主要是自筹资金和国内贷款。地产项目开发融资渠道主要依靠银行贷款，一旦银行采取紧缩的货币政策，就会对开发商造成重大影响，这就需要地产企业通过多元化的渠道来获得资金支持。目前，商业地产企业资金管理中主要存在以下问题：

1.资金预算管理方面存在的问题

（1） 全面预算管理与企业战略管理缺乏有机结合。一般情况下，企业都习惯于操作简捷便利的单项资金预算，而缺少对全面预算管理与企业战略管理的有机结合，不利于企业整体执行全面资金预算，有损其长期收益。另外，值得担忧的是，地产企业所设置的部门很多，各部门员工也各司其职，但企业的资金状况关系到企业的每一个员工，所以资金的全面预算管理是企业全体员工的都要参与的管理，但是现下很多企业员工都认为预算只是财务部的工作，并没有参与感，这极大地影响了企业资金预算管理的效率和效果。

（2）缺乏严密的资金使用计划。对于商业地产项目开发阶段来说资金的使用并非完全严格按照资金计划执行，对开发成本费用控制的松懈造成资金的浪费，资金管理制度不完善等，最终导致项目投资无端增加，从而影响资金链条的正常良性循环。同时，对于项目建成后的运营阶段来说，现金流的把控不到位，未能充分考虑运营过程中可能发生的突发因素，容易影响到整个项目的正常运营，严重者还可能会导致资金链断裂，影响整个企业。

2.资金融资渠道方面存在的问题

近年来，国家对房地产企业贷款的政策越来越严苛，紧缩的金融政策使地产商从银行贷款的难度更大，增加了企业的资金筹集使用的困难和成本，使得我国地产企业的融资渠道陷入“瓶颈”，限制了房地产企业的经营规模和效益。

目前，房地产企业的融资形式较为单一且融资结构不合理，众所周知商业地产业是典型的资金使用频率和密集程度极高的行业，而资金短缺又是我国地产企业所面临的突出问题。经常会出现一方面企业自有资金少且资金需求量大；另一方面企业的融资渠道却又很单一的尴尬局面。据不完全统计，我国房地产市场部分企业的资产负债率高达70%～80%，那么可想而知对大多数房地产开发企业来说，其项目的自有资金所占比重只有20%～30%左右，大部分资金是靠银行贷款和项目销售回笼资金来周转，这就表明我国房地产企业的融资形式较为单一，而且财务风险高、偿债压力大，一旦出现信贷问题就很有可能导致整个企业资金链断裂。

3.资金运营管理制度方面存在的问题

（1）商业地产资金管理运营经验不足。目前我国的开发商和商业管理公司普遍缺乏规范化、专业化的资金管理知识与经验，项目的后期运营管理尤其是资金管理制度方面仍然存在许多问题。开发商的盲目投资，对银行信贷的依赖，缺乏对现金流的把控等往往导致项目资金链紧绷，项目资金风险大，直接影响项目的成败。

（2）商业地产企业缺乏长远规划。企业盲目投资严重，从而导致现金流匮乏，项目资金链紧绷，最终直接影响项目的成败。归根到底，目前地产企业的资金管理制度模式仍然比较落后，尚未建立起科学完善的资金管理制度，也缺乏资金使用监督管理机制，以至企业在项目投资、经营等各个环节中的资金管理得不到良好的控制，对资金的使用状况无法进行深入的了解和监测，导致许多环节中的成本费用出现超支的情况。

4.资金管理意识方面存在的问题

当下很多房地产企业的领导高层和管理人员的资金管理意识还很薄弱，他们尚未把资金成本、利息、时间价值等的观念融入到企业的经营管理模式中。资金管理意识的强弱决定了房地产企业整体资金管理的水平，如果企业对此不加强重视，势必造成企业内部资金管理的责任不够明确、资金回笼延期、项目资金被挪用等现象的发生，这将给企业未来的发展带来很大的困扰。

5.资金运营模式方面存在的问题

（1）商业地产运营方面，目前仍不乏商业地产开发商为了追求短期回报，转移风险，缓解资金压力，在商业项目建成后全部快速销售，快速收回资金。同时，退出项目而对其后期运营管理置之不理，往往项目后期经营混乱，造成地产开发企业品牌价值降低。

（2）商业地产企业的资金回流主要是租赁收入和销售收入，而采取出租或租售结合模式，项目后期运营虽然现金流相对较为平稳，但回收期过长，项目上占用资金的时间成本过高且存在很多收入的不确定因素，如后期营运租金收入催收困难欠费情况时有发生，营运成本控制不力，费用超支严重造成现金短缺，这些情况最终会导致项目的经营亏损，甚至会影响到地产开发商的其他项目。因此，应多方面提高资金回收率，使项目早日收回投资成本并赢利。

三、解决商业地产企业资金管理问题的对策

1.建立健全的资金预算管理制度

（1）完善全面预算管理的制度建设。地产企业需要积极完善全面预算管理的组织体系和流程标准。企业应该在明确责任中心的权责之后界定符合自身的预算目标，然后让各部门的预算人员进行编制汇总、审批后再进行预算的全面执行与控制管理、并针对差异进行分析、对预算指标进行全面考核。除此之外，科学完善的资金预算考核体系，也是激发员工执行积极性的有利保障，员工有了积极性，才能使全面预算管理真正落到实处。

（2）紧密结合全面资金预算与企业战略管理。企业应当树立“战略指导预算，预算支持战略”的观念，制定企业长期发展目标，认真做好市场调研，将企业内部资源进行合理分配，以此作为编制科学完善的全面预算、连接企业战略执行与发展的基石，实行全程跟踪管理。企业应当让全面预算管理与企业战略管理有机结合，彼此支撑来克服编制预算衔接性差等问题，使得企业的短期预算目标与长期发展战略相适应并紧密地联系在一起，以达到企业既定的战略发展目标。

2.拓宽商业地产企业融资渠道

随着政府相关融资政策的不断开放，融资渠道逐步得到应用和成熟，单一的银行信贷融资无法支撑整个商业地产融资发展的需求，故此企业势必寻求多元化的融资渠道，以满足企业自身的资金需要。除了现有的商业银行和保险公司等固有金融机构，还需要建立如商业地产投资基金的金融机构为商业地产行业服务，同时为了提高房地产的流动性，进一步建设发展房地产金融平台。借助资产证券化的手段，有效的分散市场风险和信用风险。例如加强上市或发行债券及夹层融资募集资金、推进商业地产投资信托基金融资等新型模式。

3.积极稳妥地做好营运资金的回收工作

（1）加强运营阶段资金管理，形成资金链断裂预警机制。运营阶段对于商业地产项目来说至关重要，当项目运营情况出现问题，又不能注意开源节流，导致运营成本大，资金缺口问题就会越发突出，严重者往往会导致项目无法继续运营。因此，在这一关键阶段，既要通过改变招商策略、租户品牌结构调整等手段力求保障项目运营资金稳定流入，同时又要严格执行既定预算，合理的安排运营资金使用计划，严格避免项目运营资金出现缺口问题。

（2）企业的资金信息流要时刻保持通畅。企业财务人员应及时把应收账款的催收处理到位，如加收房租及装修的押金降低单方面撤租风险，与租赁部门共商欠费预警机制等并且对空置单元面积进行定期盘点，加快出租出售处理空置单元等，使投资资金能够及时顺利地回流。

地产商与零售商之間应互助合作、长远规划，让其产生协同效应十分重要，由于地产商和零售商的管理优势不同，可以实现管理优势的互补，形成有效的管理资源配置。与国内外著名品牌、一线品牌结盟合作，共同提升知名度，增加其核心竞争力，树立商业地产品牌形象等。

4.强化企业全体的危机意识

企业的领导层应尊重资金管理体系的运行规律，对可能出现的各种问题要进行充分的估计并准备应急的预案，实行富有弹性的动态管理，对计划外的资金收支管理留有余地，对可能遇到的突发状况做好充分的思想准备和一定的资金准备。使各项目在资金的投向和使用上更加趋近于企业的整体利益，带领企业逐步发展壮大。

5.建立健全的资金管理模式，优化资金管理监督体系

（1）强化内部资金的集中管理和监督体系。首先，企业应该建立起以现金流为核心的内部资金集中管理制度，设立专门专业的资金结算中心，进行集中审批、统一调配与合理监督使用，通过依法设立的内部金融机构或借助银行网络等合法的金融工具，实施企业资金的统一管理，对多头开户和资金账外循环现象进行严格控制。其次，在企业设立专门的资金结算中心的实施过程中，应对集团内部的权责进行合理划分，让下属企业拥有一定的资金管理权和支配权，使企业的经营在一定授权范围内更具灵活性和积极性。最后，企业应当定期对内部控制机构展开评审，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行考核审计，推进内部控制绩效考核制度以保证审计效果和效率。而在内部流动资金管理方面，企业应注重应收账款的管理，设立相关台账，使财务部门对每个客户的基本情况和欠费信息都了如指掌且定期与销售部门核对，并进行有效催款以确保资金顺利回笼。

（2）建立资金管理信息化平台。地产企业可以根据自身需求建立一套以资金管理为核心的资金管理信息化管理平台，使用同一套资金管理系统以统一的接口与各分公司的所有项目的资金管理系统相联，而且通过利用计算机软件，企业还可以将内部资金收入与支出集中控制，实现各项目资金流向的全程跟踪与监控。

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